Obrigações do administrador do condomínio

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5 de Dezembro, 2023

Quais são as obrigações do administrador do condomínio?

São múltiplas as obrigações do administrador do condomínio, eleito ou nomeado pela assembleia de condóminos. A limpeza dos espaços comuns, a reparação do portão da garagem, a cobrança de quotas, a gestão do orçamento? Passa tudo por ele…

Se num edifício em regime de propriedade horizontal (PH) – isto é, dividido em frações autónomas, como apartamentos, lojas e escritórios – há vários proprietários de frações, estamos perante um condomínio.

De acordo com o regime jurídico da PH, o condomínio é composto por dois órgãos: assembleia de condóminos e administrador.

Como sabemos, a vida em condomínio obedece a várias regras. Do respeito por elas – e da sua aplicação – depende a qualidade e funcionalidade do prédio, designadamente, das partes comuns, assim como pode depender a valorização do património individual de cada condómino. No Vizinhos.blog já abordámos os direitos e deveres dos condóminos. Neste artigo, expomos as obrigações do administrador, mandatado pela assembleia de condóminos para gerir o condomínio.

Responsabilidades do administrador do condomínio

O artigo 1486.º do Código Civil estipula as obrigações do administrador, mas é complicado “fechar” o rol de responsabilidades que acompanha o cargo.

A assembleia de condóminos pode decidir acrescentar funções ao seu administrador. Por outro lado, alguns encargos de administração dependem do tipo de condomínio. Vejamos as funções do administrador ditadas por lei, em várias áreas de intervenção.

Assembleia de condóminos

Convocar a assembleia de condóminos, que deve reunir-se pelo menos uma vez por ano, para apresentação das contas e aprovação do orçamento do ano em curso.

Gerir todo o processo de reunião da assembleia: desde o envio da convocatória aos condóminos (com 10 dias de antecedência) à notificação das deliberações da assembleia aos condóminos ausentes.

Prestar contas à assembleia – e apresentar-lhe, para aprovação, o relatório de contas do ano anterior.

Executar as deliberações da assembleia, que não tenham sido impugnadas, no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo fixado pela própria assembleia (salvo nos casos de impossibilidade devidamente justificada).

Transmitir aos condóminos não residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio, incluindo o estado dos processos judiciais em curso.

Manutenção e utilização do prédio

Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum.

Realizar as reparações no prédio e outros atos necessários à conservação dos bens comuns.

Apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação aprovadas pela assembleia (salvo se o Regulamento do Condomínio ou a assembleia de condóminos dispuserem de modo diferente).

Verificar a existência do Fundo Comum de Reserva, obrigatório por lei e destinado a custear futuras obras de conservação do prédio.

No que toca à manutenção do condomínio, veja no Vizinhos os cinco tipos de obras que existem e as intervenções periódicas que não podem falhar, competindo ao administrador a sua realização em tempo útil.

Representação legal e judicial

Representar o condomínio perante as autoridades administrativas.

Representar o condomínio em ações judiciais.

Transmitir aos condóminos todas as notificações que venha a receber sobre qualquer processo em que o condomínio seja parte. Informá-los, pelo menos semestralmente, sobre qualquer processo em curso (exceto se há segredo de justiça ou informação sob reserva).

Instaurar ação judicial, para cobrança de dívidas do condómino ao condomínio, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia. O valor em dívida tem de ser igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Segurança

Verificar a existência e validade de seguro contra risco de incêndio nas frações e propor à assembleia o montante do capital a segurar, que deve ser atualizado anualmente.

No Vizinhos, mostramos-lhe tudo o que é preciso saber sobre o seguro do condomínio, exigido por lei.

Divulgar e pugnar pela aplicação das regras de segurança do edifício.

Nos prédios de maiores dimensões (com mais de 10 andares, ou com quatro ou mais pisos subterrâneos) aplicar, nas partes comuns, as medidas obrigatórias de segurança contra incêndio.

Intervir em situações de urgência, convocando de imediato uma reunião extraordinária da assembleia de condóminos para validação da intervenção.

Regulamento do condomínio

Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio.

Entregar uma cópia do regulamento a todas as pessoas que vivam no prédio, mesmo que não sejam proprietárias das frações, como é o caso dos inquilinos.

Gestão financeira

Elaborar o orçamento anual do condomínio (receitas e despesas).

Cobrar as receitas e pagar as despesas comuns.

Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia – incluindo, quando há incumprimento, o pagamento de juros legais e eventuais sanções pecuniárias definidas pelo regulamento do condomínio ou pela assembleia de condóminos.

Providenciar duas contas bancárias do condomínio, conforme exige a lei – uma para as contas correntes e outra para o Fundo Comum de Reserva.

Documentação

Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Emitir a declaração de encargos anuais e eventuais dívidas ao condomínio (vulgo “declaração de dívida”) ao condómino, sempre que este a requisitar. Este documento tem de ser emitido pelo administrador no prazo máximo de 10 dias, após o seu pedido.

A declaração de encargos foi introduzida em 2022, com a alteração à lei do condomínio. A nova legislação trouxe outras mudanças à vida do condómino: lembre-as aqui.

Depois de tudo isto, alguém ainda acredita que a gestão de condomínios é simples?

Reveja o nosso artigo sobre uma atividade complexa, que exige múltiplas competências ao administrador.

Explore também, no espaço Perguntas e Respostas do nosso blog, situações práticas sobre as funções do administrador do condomínio. A questões colocadas por condóminos, responde a APEGAC – Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios.