Obras em condomínio

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18 de Julho, 2023

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Os cinco tipos de obras em condomínio

As obras em condomínio não são todas iguais: podem ser de manutenção, conservação, inovação, urgentes e de reconstrução.

O que significa esta categorização? Que algumas obras devem realizar-se com regularidade para se evitar a deterioração do edifício, logo, a ocorrência e o alastrar de danos; outras são necessárias para acrescentar algum elemento novo ou alterar algo significativo no imóvel; e outras ainda são pontuais ou excecionais, decorrentes de um desleixo continuado ou de incidentes.

Neste artigo vamos identificar os cinco tipos de obras em condomínio, os trabalhos que encerram e alguns enquadramentos legais que importa conhecer.

Obras de Manutenção

Mais vale prevenir do que remediar e isto significa cuidar.

As obras de manutenção visam prolongar a vida útil do edifício, logo, evitar a ocorrência de danos extensos e dispendiosos. São intervenções preventivas, realizadas com regularidade.

Para que tudo seja atempada e corretamente zelado – e assim evitar-se ou retardar-se grandes intervenções corretivas – a administração do condomínio deve estabelecer um Plano de Manutenção.

Nesse documento constam as ações a realizar, onde, a sua descrição e periodicidade. Da cave à cobertura, apresenta as operações necessárias de inspeção, limpeza, pintura, substituição ou correção, facilitando o seu agendamento e cumprimento no timing certo.

Desvalorizar e adiar as obras de manutenção é “comprar” futuras intervenções mais profundas, ou seja, prejuízos maiores. Para que nada fique por fazer, a administração do condomínio deve ter um Plano de Manutenção.

Exemplos de obras de manutenção:

Limpeza de telhados e caleiras
Limpeza de fachadas
Limpeza de chaminés
Verificação da rede de saneamento
Verificação do circuito elétrico ou de intercomunicadores
Revisão das instalações de emergência e extintores

Obras de conservação

Marcas do tempo? É preciso intervir antes que seja tarde.

As obras de conservação destinam-se a eliminar patologias já existentes, sem alterar o nível de qualidade inicial do elemento construtivo intervencionado. Por vezes, são ações corretivas. São intervenções obrigatórias, paras as quais o condomínio deve garantir verba.

Os edifícios acusam o desgaste do passar dos anos. Seja pelo uso constante (e às vezes pelo oposto, a prolongada ausência de uso) ou pela exposição aos fenómenos naturais, há “males” que se vão alojando. Nada será tão pernicioso, neste caso, como o desleixo continuado.

Sem manutenção preventiva, a necessidade de obras de conservação surgirá prematuramente. Neste caso, as intervenções a realizar dificilmente repõem o estado inicial do edifício, dado o envelhecimento natural dos materiais e elementos construtivos. Havendo manutenção, as obras de conservação podem deixar o edifício “num brinco”, pronto para o futuro.

De carácter restaurador e/ou corretivo, as obras de conservação visam devolver a qualidade original ao edifício. Não existindo uma cultura de prevenção (obras de manutenção), dificilmente conseguem eliminar a 100% os estragos instalados.

Exemplos de obras de conservação:

Reparação ou substituição de canalização
Reparação ou troca de ramais de eletricidade
Pintura de fachada da mesma cor
Substituição de fechaduras, interruptores, caixas de derivação e contadores
Substituição de mecanismos dos elevadores, etc.

Por lei, as obras de conservação devem ser contempladas no Fundo Comum de Reserva ou originar uma poupança especial do condomínio (no caso de uma intervenção em particular).

Obras de inovação

Se fazem bem, as novidades são convidadas a entrar.

São consideradas de Inovação as obras que alteram o projeto de construção aprovado pela Câmara Municipal, que alteram a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício ou que introduzem qualquer elemento novo.

Em qualquer circunstância, as obras de inovação introduzem algo de novo no edifício. São, pois, melhoramentos que visam dar mais qualidade de vida aos moradores ou “refrescar” a estética do imóvel.

A maioria destas intervenções torna-se mais pertinente quanto mais antiga for a construção. Hoje em dia, é já comum atribuir-se a um prédio elementos e equipamentos como o isolamento térmico, a videovigilância, a climatização, carregamento elétrico, etc.

As obras de inovação podem melhorar o bem-estar dos moradores, conforme o objeto de intervenção, alterar a linha arquitetónica e a estética do prédio.

Exemplos de obras de inovação:

Elevação de um telhado
Pintura de fachada de cor diferente
Fechamento de varanda
Instalação de elevadores
Instalação de rampas de acesso e de plataformas elevatórias
Instalação de sistemas de videovigilância
Colocação de isolamento térmico na cobertura
Colocação de aparelhos de ar condicionado
Instalação de uma chaminé que passe pelas áreas comuns
Instalação de gás canalizado

Obras urgentes

Prioritário? Ordem para avançar.

Como o nome indica, são obras urgentes todas as intervenções indispensáveis para manter as condições de habitabilidade mínimas. Pela sua urgência, não podem aguardar pela deliberação da assembleia de condóminos.

Quando em causa estão pessoas e/ou bens, há que intervir de imediato. É esta a natureza das obras urgentes, realizadas quando um estrago é óbvio e perigoso, podendo ter consequências bastante graves.

A sua necessidade pode decorrer de múltiplos fatores, tais como a ocorrência de intempéries (destruição de elementos construtivos como o telhado, p. ex.) e o desleixo absoluto, levado às últimas consequências, com os cuidados de preservação, entre outros.

Dado o seu carácter inadiável, estas intervenções não dependem da deliberação da assembleia de condóminos. Mais, na falta ou por impedimento do administrador do condomínio, podem ser levadas a cabo por iniciativa de qualquer condómino.

As obras urgentes não podem adiadas, por delas depender a integridade de pessoas e bens. Sendo inadiáveis, não carecem de decisão da assembleia de condóminos.

Exemplos de obras de urgentes:

Reparação de telhado ou paredes em risco de ruir
Resolução de infiltrações graves (p. ex., impermeabilização de terraço)
Reparação de fuga de gás na coluna montante (canalização principal),
Reparação de danos graves nas instalações elétricas, etc.

Obras de reconstrução

Voltar a erguer o que foi destruído.

As obras de reconstrução visam recuperar um edifício (ou parte dele) que se encontra destruído, por qualquer razão.

A necessidade de obras de reconstrução pode dever-se a variados fatores, por exemplo, um incêndio, uma explosão de gás e um fenómeno natural extremo, como um sismo ou ciclone, o mau uso e o abandono persistente, prolongado.

De carácter extraordinário (apontando um cenário que é um pesadelo para qualquer morador), as obras de reconstrução são decididas pelo condomínio se a extensão da destruição for inferior a ¾ do valor do edifício.

No caso de destruição total ou de pelo menos ¾ do valor edifício, qualquer condómino pode exigir a venda do terreno e dos materiais (mas conforme os critérios definidos pela assembleia).

Aprovação de obras pela Assembleia de Condóminos

As maiorias necessárias

Quaisquer obras em condomínio, à exceção das urgentes, têm de ser aprovadas pela assembleia de condóminos.

Obras de conservação:

Requerem aprovação da maioria simples do capital investido (pelo menos, metade + 1 de votos favoráveis em permilagem ou em percentagem).

Obras de inovação:

Requerem a aprovação de dois terços do valor total do prédio.

Exceções:

Instalação de ascensores ou gás canalizado

Para a instalação de ascensores ou gás canalizado, em prédios com oito ou mais frações, é necessária a aprovação pela maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (ou seja, tem de haver dupla maioria).

Instalação de rampas de acesso e plataformas elevatórias

A instalação de rampas de acesso e plataformas elevatórias pode ser realizada por um condómino se algum elemento do agregado familiar tiver mobilidade reduzida.

Ou seja, não é preciso a aprovação pela assembleia; basta o condómino comunicar ao administrador do condomínio a realização da obra, que deve respeitar as normas técnicas de acessibilidade.

No caso da plataforma elevatória, só pode ser instalada quando não existe no prédio elevador com porta e cabina de dimensões que permitam a deslocação em cadeira de rodas.

Todos são zeladores

Sem retirar responsabilidades à administração do condomínio, todos os condóminos poderão cuidar, de modo proactivo, do seu edifício.

Em cada morador, um zelador é a máxima que, idealmente, deve ser vivida num prédio. Para os proprietários das frações, este envolvimento torna-se ainda mais premente.

Em causa está não a adoção de atitudes unilaterais, desencontradas dos interesses comuns num edifício, mas antes de uma postura atenta, interventiva, de cooperação com a administração do condomínio.

A importância deste papel interventivo está aliás na base do desenvolvimento da app Gecond, o meu condomínio. Exclusivamente dedicada aos condóminos, esta aplicação permite reportar situações que deverão ser intervencionadas e avaliar as operações realizadas.