Lei do condomínio 

Atenção às alterações na lei do condomínio!

Tem os seus dados atualizados junto do administrador do condomínio? Sabe que para vender a sua casa precisa de lhe pedir uma “declaração de dívida”? E que o deve informar sobre os elementos de identificação do novo proprietário?

Estas são algumas das obrigações dos condóminos trazidas pela nova lei do condomínio, em vigor desde 10 de abril. Mas há outras alterações que convém conhecer.

Há, agora, uma maior definição das regras para a vida em condomínio. A Lei n.º 8/2022, que alterou o Regime de Propriedade Horizontal, trouxe novas responsabilidades tanto para o administrador do condomínio como para os proprietários, mas não se limita a apresentar deveres: entre outras normas, atualiza os procedimentos das assembleias de condóminos.

Passemos em revista as medidas que mexem diretamente com o condómino.

Quais são as novas obrigações dos condóminos?

1. Comunicar a venda da fração

O condómino tem o dever de comunicar ao administrador do condomínio a venda (ou outro tipo de alienação) da sua fração.

Esta comunicação tem de ser realizada no prazo máximo de 15 dias, por correio registado. Nela devem constar os dados de identificação do novo proprietário: nome completo e número fiscal.

Se não for realizada esta notificação, o condómino vendedor terá de suportar possíveis despesas inerentes à identificação do novo proprietário, e a consequente mora no pagamento de encargos vencidos após a venda.

2. Declaração de dívida: sem ela não há venda da casa

O condómino que deseje vender a sua fração deve pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita em que constem os respetivos encargos anuais e eventuais dívidas ao condomínio.

Este documento – que protege o novo proprietário de dívidas criadas pelo anterior dono – é obrigatório para a realização da escritura. Só não é exigido se o comprador declarar prescindir da sua apresentação (assumindo, assim, a responsabilidade de pagar as dívidas do vendedor ao condomínio).

A declaração terá de ser emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias, após o seu pedido.

3. Dados do condómino atualizados

É também obrigação do condómino disponibilizar ao administrador do condomínio o seu número de identificação fiscal, a morada completa, os contactos telefónicos e o endereço de email.

Caso ocorre alguma mudança de dados, esta informação deve ser atualizada.

4. Encargos com as partes comuns

A partilha de responsabilidades quanto às partes comuns do edifício pode criar conflitos. A legislação não deixa de parte o tema, referindo várias situações:

• • • As despesas com a conservação e fruição das partes comuns e o pagamento de serviços comuns são da responsabilidade – salvo disposição em contrário – dos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações.

O que significa isto? Que quem comprar um apartamento usado não é obrigado a pagar as obras em partes comuns decididas antes da realização da compra, ou seja, quando o proprietário era outro.

• • • As despesas com as áreas e os serviços comuns são, por norma, pagas pelos condóminos em proporção do valor (permilagem) das suas frações.

• • • A lei permite, contudo, que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (eletricidade, p. ex.) sejam pagas pelos condóminos em partes iguais – se tal for decidido, sem oposição, pela maioria dos condóminos.

• • • As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem, tendo sido eliminada a referência aos diversos lanços de escadas.

• • • Caso o estado de uma parte comum de uso exclusivo afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, as reparações são da responsabilidade do condomínio (as despesas são pagas por todos, em função da permilagem de cada fração).

A exceção: uma reparação é suportada pelo condómino que usufrui em exclusivo da parte comum se, comprovadamente, foi ele o causador do dano (isto é, por mau uso).

São consideradas indispensáveis e urgentes as reparações para eliminar problemas nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Por ausência ou impedimento do administrador, estas obras podem ser efetuadas por iniciativa do condómino.

5. Quotização extraordinária: prazo de pagamento

O condómino deve assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação em assembleia, da quotização extraordinária que seja necessária para repor o fundo comum de reserva, quando este seja utilizado para outro fim que não o custeamento das despesas de conservação.

6. Comunicação digital? Com certeza.

A digitalização está presente nas mais diversas situações da vida social e privada. Nos últimos anos, tornou-se frequente na comunicação entre condóminos e administração do condomínio. A legislação vem afirmar a validade destes canais, de diversas formas. Por exemplo:

• • • A comunicação entre o condómino e o administrador do condomínio pode ser realizada por correio eletrónico. Sendo tomada esta opção, o condómino deverá enviar um recibo de receção dos mails (como convocatórias e comunicação das deliberações da assembleia).

• • • As assembleias de condóminos tanto podem ser realizadas à distância (de preferência, por videoconferência) como presencialmente.

• • • A ata da assembleia pode ser subscrita por correio eletrónico.

7. Contribuições a pagar ficam em ata

Atenção a esta medida: na ata da reunião em que se tenha deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, passa a mencionar-se o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

O que significa? Que a ata passa a constituir um título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

Perante estas regras, fica evidente a necessidade de o condómino ter uma participação atenta, consciente e interventiva na vida do condomínio. Até porque, quando se vive num prédio, defender o bem comum é também zelar pelos interesses pessoais.

É este o contexto da app Gecond, o meu condomínio, uma aplicação para o condómino tratar dos seus assuntos e, em simultâneo, ter um papel ativo no seu condomínio.