Numa propriedade horizontal com um conjunto de edifícios tem que haver um administrador em cada edifício ou um só administrador para todos?

O legislador criou um preceito novo no nosso Código Civil a pensar nos ditos condomínios fechados, com frações autónomas que constituem moradias, em que os proprietários destas são comproprietários de bens que são comuns, como terreno, campos de golf, serviços comuns, etc.

Esta questão é colocada por causa do artigo 1438º-A que nos vem falar nisso expressamente, mas dá aso a várias interpretações e penso que o legislador quis focar-se num novo conceito que é o chamado “condomínio fechado”, embora eu não o entenda muito bem porque não há condomínios abertos.

Entende-se, nesta nova figura de condomínio fechado, que estes são conjuntos de edifícios individualizados que têm partes comuns entre si, como é o caso das quintas onde foram construídas moradias e têm campos de golfe, etc.

Essas moradias são frações autónomas e numa situação destas, o que tem que existir é um único administrador. Coisa diferente é um conjunto de edifícios que constituem uma única propriedade horizontal e isto é o que acontece na maior parte das nossas cidades e nos prédios em altura.

Nós temos vários blocos que são contíguos, que têm uma garagem comum, que têm o telhado que é comum, fachadas que são comuns, mas as entradas são independentes e então estamos perante uma única propriedade horizontal e aqui também tem que haver um único administrador, por cada propriedade horizontal. No meu entendimento só pode haver um administrador.

O cargo de administrador é remunerado?

Cabe à assembleia decidir se este cargo é remunerado ou não e, se o for, quanto deve o administrador receber.

Uma das formas de pagar uma retribuição ao administrador que também é condómino é libertá-lo do pagamento da quota do condomínio de despesas correntes, trata-se de uma isenção do pagamento da prestação condominial, em que o condómino-administrador não paga durante o período que estiver a exercer as funções de administrado, sendo isto uma forma de remuneração que não é declarada, mas não deixa de ser um rendimento indireto.

Sendo um profissional haverá remuneração, que será a que for aceite por ambas as partes. O profissional deverá propor à assembleia os seus honorários e cabe a esta aceitar ou não essa proposta.

 

Existem condições legais para que pessoas individuais externas aos condomínios prestem serviços de gestão e de administração?

Constitui o disposto no Regulamento Interno do Condomínio razão suficiente para a manutenção dessa situação?

O regulamento do condomínio é um documento que deve regular o uso e fruição das partes comuns, as relações de vizinhança, etc., só não podendo violar normas legais imperativas. Não conhecendo a norma em causa do regulamento, não nos parece que haja violação a uma regra imperativa relacionada com a eleição ou nomeação do administrador.

Como avaliar as competências do administrador ou da empresa, quando me tem sido negado o conhecimento e formação do administrador principal?

Nas assembleias gerais repete que não tem conhecimentos para avaliar as situações existentes de desconformidades com as boas regras de conservação do edificado?

A avaliação do administrador é feita pela assembleia de condóminos, única que o pode nomear ou exonerar. Porém, havendo comportamentos que sejam considerados ilegais ou prejudiciais para o condomínio, os condóminos que representem, no mínimo, ¼ do valor total do prédio podem convocar a assembleia para uma reunião extraordinária com o propósito de exonerar o administrador, o que deve ser devidamente fundamentado. O administrador pode incorrer em responsabilidade civil e ou criminal.

De que forma posso saber quem administra o condomínio de um imóvel? Pergunto, porque não sei quem é a pessoa ou empresa.

O administrador do condomínio deve afixar a sua identificação em local visível para os condóminos. Além disso, todos os condóminos deverão ser convocados para a assembleia de condóminos que, no mínimo deverá ser anual.

Sendo eu proprietário não residente no prédio e tendo há já alguns anos os condóminos optado por contratar uma empresa de serviços de gestão de condomínios, mas não tendo presentemente nomeado qualquer condómino para os representar perante a empresa contratada, poderei eu legalmente ser nomeado como administrador-residente pelos restantes condóminos, no sentido de fazer a ponte entre a empresa contratada e os restantes condóminos?

Não existe legalmente a figura do “administrador-residente” ou similar. O Condomínio é composto por dois órgãos: Assembleia de Condóminos e Administrador do Condomínio, como decorre do disposto no artº 1430º do Código Civil (CC).

Porém, estando previsto no regulamento do condomínio, ou venha a ser aprovado pela assembleia de condóminos, pode ser nomeado um condómino que faça a ligação entre a administração e os condóminos; no entanto, a responsabilidade pela administração das partes comuns do edifício é de exclusiva competência daqueles dois órgãos, cabendo ao administrador, e apenas a este, as funções previstas no artº 1436º do CC.

Moro num bloco de prédios com 4 entradas. É possível, pela lei, existirem 4 administrações?

A lei é muito vaga em relação a isso. Aquilo que a lei diz é que, em cada condomínio deve haver um administrador. Se fizermos uma interpretação muito restrita desta norma, então teremos um condomínio, um administrador. E um condomínio não é uma entrada. Porque, vários blocos podem constituir um único condomínio.

Portanto, neste caso estamos perante um prédio em propriedade horizontal que tem 4 blocos, mas é apenas um condomínio. Não são 4 condomínios, pelo que deve haver um único administrador. No entanto, a doutrina, divide-se em relação a isto.

Outra coisa diferente é ter cada bloco alguém que faça o elo de ligação entre a administração e o próprio bloco, chamado administrador-adjunto, delegado, ou outro, mas é uma figura que não está prevista na lei…

Quais são as obrigações fiscais do condomínio?

Na prática não há nenhuma obrigação fiscal do condomínio e este não é, no geral, sujeito passivo de IVA. Paga o IVA mas depois não o consegue deduzir. No entanto, na situação das obras, o condomínio pode ser beneficiado com a aplicação da taxa reduzida de 6%, em vez de 23%.

Para isso é necessário que a mão-de-obra seja superior a 80% do valor da empreitada. Se é superior, imaginemos 85% de mão-de-obra, 15% de material, toda a empreitada beneficia deste IVA bonificado, de 6%. Se o material for superior aos 20%, então é na respetiva proporção; O material é faturado a 23% e a mão-de-obra a 6%.

Porque é que tem de existir um condomínio?

O condomínio é o domínio comum sobre a mesma coisa. Porque existem partes comuns existem interesses comuns e a obrigatoriedade dos condóminos de comparticiparem nas despesas dessas partes comuns.

Comuns são os alicerces, fachadas, coberturas, terraços… desde que estes sirvam de cobertura, mesmo estando sob o uso exclusivo de um condómino.

Como gerir o dinheiro do condomínio?

A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias:
– Uma conta de depósito à ordem para pagamento das despesas correntes de utilização e de serviços comuns, onde deverão ser depositadas as quotas pagas pelos condóminos e, eventualmente, outras receitas que o condomínio possua;
– Outra conta para o Fundo Comum de Reserva, preferencialmente um depósito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, destinada a financiar as despesas de conservação do prédio e, eventualmente, obras com inovações que a assembleia decida financiar através do Fundo.

O que é uma empresa de condomínios? Que cuidados ter antes de contratar uma?

É uma empresa que exerce as funções do administrador, mediante remuneração. A atividade destas empresas não é regulada e não existe uma entidade supervisora à qual seja possível recorrer em caso de conflito, embora esteja sob tutela do IMPIC.

O exercício da administração por uma destas empresas depende de decisão da assembleia de condóminos. Cabe também à assembleia a escolha da empresa.

É aconselhável pedir referências a condomínios da vizinhança. Ainda assim, deve ser confirmada a existência da empresa no sítio do Instituto dos Registos e do Notariado. Pode ainda ser pedida na conservatória do registo comercial uma fotocópia não certificada, com informação da empresa.

Os serviços a contratar devem ser definidos tendo em conta as necessidades do condomínio. Os poderes da empresa devem ser decididos em assembleia e constarem do contrato.

Aconselha-se recorrer a uma empresa associada da APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, por terem seguro de responsabilidade civil e estarem sujeitas ao cumprimento de regras éticas e deontológicas, sendo algumas delas certificadas.

O contrato de gestão do condomínio tem a empresa como gestora e não o titular da mesma.

É normal que a empresa não preste assistência aos pequenos problemas, invocando que o titular está com baixa médica?

1. A administração do condomínio pode ser pessoa coletiva ou singular, profissional ou não.
2. Em ambos os casos as funções do administrador são as mesmas.
3. Quando o administrador é uma pessoa coletiva (empresa) esta deve ter uma estrutura capaz de dar resposta aos seus clientes; porém, nada impede que uma empresa tenha apenas como trabalhador o próprio gerente, tudo dependendo da sua dimensão. Há microempresas que têm apenas uma pessoa a trabalhar e, quando esta adoece ou tem um problema que a obrigue a ausentar-se, deveria providenciar pela sua substituição; no entanto, não sendo obrigada a fazê-lo, corre o risco de perder os clientes e, em última linha, ser responsável pelo incumprimento dos compromissos que assumiu.
4. Os condóminos podem, a qualquer altura, exonerar o administrador, caso entendam que ele não exerce conveniente o mandato e não cumpre os compromissos que tenha assumido. Para isso, poderão convocar a assembleia de condóminos (a convocatória terá de ser feita por condóminos que representem, pelo menos, 25% do valor total do prédio), para exoneração do administrador e eleição de novo administrador.

Num dos nossos condomínios temos uma porteira, que nos transmitiu que é obrigatório a Administração do Condomínio, contratar o serviço de medicina no trabalho e o serviço de higiene e segurança no trabalho.

Será efetivamente obrigatória a subscrição destes serviços para os porteiros ou não?

1. O Código do Trabalho, nos artigos 281.º a 284.º, estabelece os princípios gerais em matéria de segurança e saúde no trabalho e remete, a sua regulamentação, para legislação especifica.
2. A Lei n.º 102/2009, de 10 de setembro regula o regime jurídico da promoção da segurança e saúde no trabalho
   
   
   3. O artigo 3.º estabelece que que este diploma se aplica a todos os ramos de atividade com exceção dos regimes especiais que disponham diversamente;
   4. Nos termos dos artigos 73º n.º 1 e artigo 15.º o empregador está obrigado, além do mais, a organizar e assegurar ao trabalhador condições de segurança e de saúde em todos os aspetos do seu trabalho;
3. Os “Porteiros” e similares são uma categoria de trabalhadores que se enquadram no regime de trabalhadores por conta de outrem com contrato de trabalho específico e com uma relação laboral com caraterísticas próprias (vide exemplo o previsto no artigo 232.º n.º 2 al. d) do Código do Trabalho).
4. A portaria n.º 766/75 determina a equiparação dos porteiros e similares a trabalhadores por conta de outrem.
5. A regulamentação da atividade de porteiro de prédio urbano destinado a habitação ou a escritórios é da competência das câmaras municipais (vide além do mais a exclusão constante da al. b) do n.º 6º do artigo 1º da Lei n.º 34/2013, de 16 de Maio)
6. Conclusão:
   1. Porque inexiste regime especial que afaste as obrigações decorrentes da Lei 102/2009, de 10 de setembro a administração do condomínio, na qualidade de representante do empregador, deve contratar o serviço de medicina no trabalho e o serviço de higiene e segurança no trabalho.

Qual a legislação referente a portas corta-fogo, existe alguma obrigação legal de verificação, como acontece com os extintores?

As mesmas devem ter alguma identificação de certificação/manutenção ou equivalente?

O administrador do condomínio tem a responsabilidade de promover a manutenção do edifício e respetivos equipamentos, nos quais se incluem as portas corta-fogo, apesar de não encontrar na lei nada específico quanto à periodicidade em relação a estas portas, ao contrário do que acontece, por exemplo, no caso dos extintores.

As portas corta-fogo têm a função de evitar ou adiar a propagação de incêndio e devem, por isso, estar permanentemente em condições de exercer essa função, ou seja, não podem estar trancadas, não podem ter qualquer dispositivo que as mantenha permanentemente abertas (salvo se tiver um dispositivo que as acione automaticamente em caso de incêndio), o material deve estar em boas condições de conservação e funcionamento (barra anti-pânico, etc), de forma a que não se comprometa a segurança de bens e pessoas.

Aconselho a consulta do Regulamento Técnico de Segurança contra Incêndio em Edifícios (SCIE), aprovado pela Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro, alterado pela Portaria n.º 135/2020, de 2 de junho.

A empresa que faz administração de condomínios pode funcionar em casa da gestora?

Sim, não necessita de ter porta aberta, por falta de lei que regule a atividade profissional de administração de condomínios.