Obras de inovação no prédio: quais são, quem as decide?
Instalar painéis solares na cobertura do prédio? Criar uma estrutura de carregamento de carros elétricos na garagem comum? São obras de inovação.
O que são obras de inovação?
As obras de inovação no condomínio introduzem uma novidade nas partes comuns, como é o caso da instalação de equipamentos antes inexistentes no prédio.
São consideradas obras de inovação as que alteram o projeto de construção aprovado pela Câmara Municipal, modificam a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.
Introduzem um benefício acrescido ao edifício, podendo alterar a sua aparência, funcionalidade ou estrutura original.
É o caso de instalações de:
➞ Carregamento de carros elétricos
➞ Aparelhos de ar condicionado
➞ Sistemas de viodeovigilância
➞ Rampas de acesso e plataformas elevatórias
Ou de inovações como:
➞ Colocação de isolamento térmico na cobertura
➞ Mudança na cor da fachada
➞ Fecho de uma varanda
➞ Elevação do telhado
Nenhuma obra pode causar prejuízo sério a outros condóminos, nem alterar o edifício de forma exagerada ou perigosa. Mesmo que haja maioria a favor, há limites definidos por lei para proteger os direitos de todos.
Quem aprova a realização das obras?
As decisões sobre obras de inovação são, por norma, tomadas em assembleia de condóminos. Para serem aprovadas, é preciso que dois terços do valor total do prédio votem a favor.
Para a realização destas obras, devem ser apresentados, pelo menos, três orçamentos.
Quem é que as paga?
Pelas regras comuns de partilha de despesas do condomínio, os custos são divididos por todos os condóminos, proporcionalmente ao valor das permilagens.
Caso a inovação beneficie apenas uma fração, os custos devem ser suportados pelo condómino interessado.
Obras: atenção às horas em que faz barulho
Caso seja o condómino interessado na realização das obras, tenha em atenção o horário. A lei estipula que as obras só podem ser realizadas nos dias úteis, entre as 8h00 e as 20h00.
Há situações de exceção, com regras específicas?
A lei prevê situações especiais em que o processo é mais simples. Estas exceções existem para facilitar melhorias que beneficiem a qualidade de vida, mesmo que nem todos os vizinhos estejam de acordo.
1. Instalar carregador para carro elétrico para uma única fração.
No caso de a instalação não afetar a infraestrutura comum, o condómino interessado apenas precisa de comunicar a intenção, por escrito, ao administrador.
No entanto, se for necessário a ligação à instalação elétrica do prédio, é necessário obter aprovação da assembleia de condóminos.
Se o posto de carregamento servir mais do que um condómino, a instalação deve ser aprovada pela assembleia. Saiba mais sobre o que implica carregar o carro elétrico no condomínio.
2. Instalar ascensores ou gás canalizado.
Em prédios com oito ou mais frações, estas duas inovações têm de ser aprovadas por uma maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio, ou seja, tem de haver uma dupla maioria.
3. Instalar rampas de acesso ou plataformas elevatórias.
Se for para melhorar o acesso a um elemento do seu agregado familiar com mobilidade reduzida e o prédio não estiver adaptado, basta comunicar a intenção ao administrador do condomínio.
ATENÇÃO: a plataforma elevatória só pode ser instalada quando não existe no prédio um elevador com porta e cabina de dimensões que permitam a deslocação em cadeira de rodas.
4. Instalar um painel solar ou fotovoltaico para autoconsumo.
Se a instalação do painel for numa zona comum, como o terraço ou cobertura, é necessário a aprovação da assembleia de condóminos, mesmo que seja só para servir um apartamento, e as despesas serão suportadas pelo condómino interessado.
No entanto, se a intenção for de o instalar numa área da sua fração, como uma varanda, pode fazê-lo sem necessidade de aprovação.
Além das obras de inovação, que outras existem?
As obras em condomínio não são todas iguais: podem ser de manutenção, conservação, inovação, urgentes e de reconstrução.
No seguinte artigo identificamos os cinco tipos de obras em condomínio, os trabalhos que encerram e alguns enquadramentos legais que importa conhecer.
