Assembleia de condomínios: que tipos de maioria?

6 de Fevereiro, 2023

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Decisões do condomínio: como são votadas?

No condomínio decide a assembleia de condóminos por votação. Cada deliberação é tomada por maioria de votos.

O número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem. Por exemplo, uma fração com 9,9% do valor total do prédio tem tantos votos como a fração com 9,1%, ou seja, ambas têm 9 votos.

A regra da votação é a maioria simples, mas há outros tipos de maioria para situações específicas, por exemplo, disposição das partes comuns, determinadas obras, etc.

Todas as decisões da assembleia influenciam a vida e a qualidade do condomínio, mas são variáveis em termos de natureza, relevância e impacto (físico, financeiro, administrativo ou outro). Daí a lei prever diferentes tipos de maioria para a sua aprovação (ou rejeição).

Este tema suscita por vezes confusões de interpretação e mesmo conflitos entre condóminos. Vamos, então, esclarecer o assunto.

Assembleia de condóminos: órgão colegial do condomínio, composto pelo conjunto de proprietários de cada uma das frações. Só esta assembleia pode tomar decisões sobre a administração das partes comuns do condomínio.

Tipos de maioria

Na assembleia, o condómino pode votar contra, a favor ou abster-se. Contados os votos, as decisões são tomadas pela formação de distintos tipos de maioria.

Maioria simples

É a regra na tomada de deliberações pelos condóminos, no que respeita à gestão corrente do condomínio. Basta o número de votos a favor ser superior ao número de votos contra, e vice-versa (aprovação ou reprovação).

Dupla maioria, com 2/3 do valor total do prédio

É composta por metade +1 dos condóminos individualmente considerados, mas com a condição de haver a maioria absoluta de 2/3 do valor total do prédio.

Casos: realização de obras no condomínio que constituam inovações e que não prejudiquem a utilização das coisas próprias e comuns pelos outros condóminos.

Em prédios com 8 ou mais frações, obras como a colocação de ascensores e instalação de gás canalizado têm de ser aprovadas pela seguinte dupla maioria: maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio.

Maioria de capital sem oposição

Exige a maioria dos votos representativos do capital investido e a inexistência de votos contra.

Casos: divisão de frações; proibição de atos ou atividades. Com a última alteração ao regime da propriedade horizontal, passou a ser possível que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum sejam pagas em partes iguais (e não pela regra da permilagem), desde que o regulamento contenha disposição nesse sentido, aprovada por esta maioria (maioria do capital do prédio sem oposição) e desde que que este critério seja devidamente especificado e justificado.

Unanimidade

Todos os condóminos votam no mesmo sentido.

Casos: modificação do título constitutivo da propriedade horizontal; disposição das partes comuns; autorização para integrar no orçamento receitas da exploração das partes comuns; alteração do tipo de gás ou de empresa fornecedora; reconstrução do edifício quando a parte destruída é igual ou superior a 3⁄4 do seu valor; alteração da forma de distribuição de encargos com a conservação do prédio.

Nota: as deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, no mínimo, 2/3 do valor total do prédio, sob condição da deliberação ser aprovada pelos condóminos ausentes.

Quais são os tipos de obras em condomínio e as maiorias por que são aprovadas? Saiba AQUI. 

Quem pode votar?

As decisões sobre o condomínio pertencem aos condóminos. Há, no entanto, uma situação em que também pode votar um usufrutuário da fração.

No caso de usufruto da fração:

    • O proprietário tem direito de voto sobre obras de inovação, reconstrução ou transformação;
    • O usufrutuário tem direito de voto sobre questões respeitantes à manutenção corrente.

Se um condómino quer ser representado na assembleia por outra pessoa, deve emitir e assinar a devida procuração ou uma simples declaração a concederes poderes de representação, podendo limitar o direito de votação em todos ou em alguns pontos da ordem de trabalhos.

 

Ainda sobre a votação pela assembleia de condóminos:

    • A votação é sempre nominal e não pode ser realizada por voto secreto.
    • A cada fração corresponde um só sentido de voto unitário. Ou seja, existindo comproprietários da fração, terão de acordar entre si o sentido de voto. E só um vota.
    • As deliberações da assembleia devem respeitar a legislação em vigor e o regulamento do condomínio (caso contrário, poderão ser anuladas).

    Qual o “peso” de cada voto?

    Cada condómino tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras da percentagem ou permilagem da ou das frações que possuir.
    Por exemplo, o voto do proprietário de uma fração que represente 9,9% ou 9,1% do edifício representa em ambos os casos 9 votos.

    Discordo da deliberação da assembleia, e agora?

    Uma deliberação da assembleia de condóminos pode ser impugnada por:

    • Quem votou contra a deliberação ou se absteve;
    • Quem não participou na reunião da assembleia ou não tenha participado na deliberação (ou seja, que não tenha votado).

    Uma deliberação pode ser anulada quando não obedece à lei e ao regulamento do condomínio, ou viole normas de interesse e ordem pública.

    Votar na era digital

    A transformação digital ampliou as formas de participação nos assuntos do condomínio.

    Com as assembleias híbridas (modos presencial e digital) ou totalmente online, criam-se novas oportunidades de envolvimento dos condóminos. Com isto, facilita-se a formação de quórum para a realização da assembleia, o que significa não ter de se adiar decisões importantes.

    Mais, digitalmente, o condómino pode exercer o seu voto ou entregar uma procuração, com a sua assinatura eletrónica, para ser representado na assembleia.

    A esta realidade respondem ferramentas como a app Gecond, o meu condomínio. Dedicada ao condómino, permite, na área de Assembleias:

    • Acesso à convocatória da próxima assembleia, consulta da ordem de trabalhos
    • Votação online
    • Emissão e entrega imediata de procuração, com Chave Móvel Digital
    • Subscrição da ata da assembleia

    Facilita-se, assim, a vida do condómino e o trabalho da administração do condomínio.

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