Regulamento do condomínio, para que serve?

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5 de Setembro, 2023

“Na minha casa mando eu”, mas e nas partes comuns do prédio? Na vida em condomínio, há regras a cumprir por todos os proprietários. Para as definir, existe o regulamento do condomínio, obrigatório nos edifícios com mais de quatro condóminos.

Regulamento do condomínio: documento que disciplina a vida do condomínio, ou seja, que estipula as regras a que devem obedecer os condóminos, nomeadamente, no que toca ao uso, fruição e conservação das partes comuns do prédio.

Posso fechar a varanda? E colocar um estendal? Que sanções são aplicadas a um vizinho incumpridor? Estas questões são exemplos do que pode regular este documento.

Ao estabelecer regras para o condomínio, o regulamento mexe com:

Direitos e deveres dos condóminos;
Cuidados com as partes comuns e condições de uso;
Funcionamento da assembleia de condóminos;
Atribuições específicas do administrador do condomínio;
Resolução de conflitos e situações de litígio;
Formas de quotização e pagamentos;
Aplicação de sanções (incumprimento de regras, quotas em dívida…);
Questões sobre seguros e contas bancárias;
Limitações de ruído, presença de animais, etc.

O regulamento do condomínio é obrigatório? Quem o cria?

Se o edifício tem mais de quatro condóminos, tem de haver um regulamento do condomínio (RC). Às vezes, podem até existir dois.

Define o n.º 1 do artigo 1429.º-A do Código Civil que:

“Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.”

Ou seja, o RC poderá estar já integrado no título constitutivo da propriedade horizontal. Contudo, esta situação não é a mais comum.

Título constitutivo: documento que formaliza a propriedade horizontal (PH), estabelecendo a forma de divisão do edifício em frações autónomas (nomeadamente, apartamentos).

Caso não faça parte do título constitutivo, a lei determina que o RC deve ser criado pela assembleia de condóminos ou, se esta não o fizer, pelo administrador do condomínio.

Há dois tipos de regulamento:

Integrado no título constitutivo da PH: disciplina o uso, a fruição e conservação tanto das frações autónomas como das partes comuns do prédio.

Dificilmente pode alterar-se este documento. Qualquer alteração (que muda o título constitutivo) tem de ser aprovada pela assembleia de condóminos por unanimidade (sem votos contra).

O regulamento no título constitutivo é pouco frequente.

Criado pela assembleia de condóminos: não tem poder sobre as frações autónomas; estabelece regras só para as partes comuns, que podem ser mais amplas e específicas.

Pode ser alterado pela assembleia de condóminos por maioria de votos (a maioria determinada no próprio RG ou a aplicada na matéria a aprovar – por ex., obras consideradas inovações).

O regulamento feito pela assembleia de condóminos é o mais comum.

A aprovação pela assembleia de condóminos é um tema confuso? Veja como se formam os tipos de maioria.

Dois regulamentos num condomínio? Pode acontecer. Quando existe o RC no título constitutivo do edifício, a assembleia de condóminos pode decidir aprovar outro regulamento, que será complementar: não anula o primeiro, antes acrescenta regras.

O RC pode proibir animais no prédio?

Aqui entramos num terreno controverso, como explicamos no artigo animais no apartamento: regras a cumprir.

Em traços gerais, a proibição de animais no condomínio só é válida quando o RC integra título constitutivo do prédio. De resto, dificilmente pode proibir-se animais nas frações autónomas.

O RC aprovado pela assembleia de condóminos pode, isso sim, impor regras de presença de animais nas partes comuns e cuidados a cumprir pelos respetivos donos.

O RC é igual para todos os condomínios?

Não. Um RC deve espelhar a realidade própria do condomínio e a vontade dos seus proprietários. Haverá regras comuns adotadas pelos diferentes condomínios, mas cada documento tem as suas particularidades.

Pode sobrepor-se à lei?

Nunca! Pode estabelecer regras extra, complementares e particulares para o condomínio, mas em momento algum pode sobrepor-se ou contrariar o que determina a lei, incluindo os direitos e deveres gerais dos condóminos.

“Na minha casa mando eu”… em tudo?

Quando se vive num apartamento há que cumprir com as regras de condomínio.

Dentro de casa mandamos nós, mas tal não significa liberdade total para fazermos tudo o que queremos: sempre que alguma ação mexe com as partes e equipamentos comuns, as nossas vontades não podem ir contra o que estipula o regulamento do condomínio.

Gostou deste artigo? Veja no nosso blog outros temas da Vida em Condomínio e explore a rubrica Perguntas e Respostas, onde a APEGAC (Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios) responde a dúvidas colocadas por condóminos.