Utilização das partes comuns do condomínio: o que diz a lei?

O sustentáculo do condomínio são as partes comuns. Sem elas não haveria condomínio. Ao adquirir uma fração num edifício sob o regime da propriedade horizontal (PH), o proprietário da fração está a adquirir também uma quota parte das áreas comuns, passando a ser comproprietário das mesmas juntamente com os proprietários das restantes frações.

Temos, por isso, dois regimes de propriedade: um que se pode considerar de propriedade plena, que permite ao proprietário da fração fazer (quase) tudo na sua fração; outro, que é o da compropriedade, limitador do direito individual de propriedade, porque os direitos sobre as partes comuns são exercidos em conjunto, ou seja, por todos os comproprietários.

No caso específico do condomínio, é à assembleia de condóminos, formada pelo conjunto de todos os comproprietários, que cabe tomar decisões sobre as partes comuns, incluindo a nomeação ou eleição de um administrador para fazer a administração das mesmas.

Por nem sempre serem coincidentes os interesses dos comproprietários (doravante designados de condóminos) sobre as partes comuns, nasce a conflitualidade, muitas vezes pela incompreensão sobre o que é ou não comum a todos. 

O n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil (CC) diz-nos clara e objetivamente quais as partes comuns: o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras (incluindo as que estejam no interior das frações), telhado, hall ou áreas de entradas, escadas, corredores de uso comum a dois ou mais condóminos, instalações de água, de eletricidade, de aquecimento e outras, assim como os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração.

Quem é responsável pelos terraços de cobertura?

Sobre isto, diz-nos o n.º 6 do artigo 1424.º do CC que “caso o estado de conservação (dos terraços ou outras áreas comuns afetas ao uso de qualquer condómino) afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas na proporção do n.º 1 (permilagem ou percentagem dessa fração), salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável”.

Em resumo, a responsabilidade pela conservação das partes comuns do prédio, que sejam de uso exclusivo de qualquer fração, pertence ao condomínio, exceto quando o condómino que tem o seu uso cause a necessidade de obras.

Por exemplo, se o condómino colocar no terraço uma churrasqueira, para-vento, guarda-sol ou uma piscina e, em qualquer destes casos, fizer a sua fixação ao piso, que é a cobertura de uma fração ou de outras partes comuns, e se essa fixação vier a causar, mesmo que muito tempo depois, danos no prédio (infiltrações, fissuras, etc.), a reparação desses danos é da exclusividade responsabilidade do condómino.

A lei (n.º 2 do citado artigo 1421.º) presume ainda comuns os pátios, jardins, ascensores, garagens e tudo quanto não seja afetado ao uso exclusivo de um dos condóminos. Estes elementos ou partes do edifício não são consideradas imperativamente comuns pelo facto do título constitutivo da PH poder afetar qualquer dessas áreas ao uso de condóminos.

Por exemplo, em algumas propriedades horizontais os espaços destinados a jardim junto às frações do rés-do-chão pertencem a essas frações; também em alguns condomínios há ascensores que são de uso exclusivo de uma das frações, etc. Por isso, é imperioso que o administrador do condomínio que, pela primeira vez, elabore o orçamento de despesas correntes, não só deva conhecer bem o edifício, como deva consultar o título constitutivo da PH.

Utilização indevida de partes e serviços comuns

Em resumo, nenhum condómino pode fazer uso das partes comuns, seja a que título for, sem ter a autorização dos restantes condóminos.

Alguns exemplos de utilização indevida de partes e serviços comuns, salvo se autorizado pela assembleia de condóminos:

Utilizar a sala do condomínio para uso particular, como festas e outros (salvo quando previsto no regulamento)

Colocar antenas, painéis solares ou outros equipamentos na cobertura

Construir marquises (ou outros) em terraços de cobertura

Utilizar a água do condomínio para lavar viaturas

Utilizar a eletricidade do condomínio

* A APEGAC (Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios) é responsável pela rubrica Perguntas e Respostas do Vizinhos.blog, um espaço dedicado à vida em condomínio.