As respostas apresentadas são da inteira responsabilidade da APEGAC – Associação Portuguesa das Empresas de Administração de Condomínios, em resultado de uma parceria com o Vizinhos.blog.

Questões neste artigo

1. Como podemos proceder para mudar administrador?
2. O que fazer quando não há assembleia há mais de 2 anos?
3. É obrigatório ter administração de condomínio? Como proceder se não houver?
4. É obrigatório celebrar contrato com a empresa de administração?
5. O que fazer se a administração não convoca reuniões?
6. É legal a assembleia realizar-se no fim da anuidade da administração?
7. A administração gastou o dinheiro dos condóminos e deixou dívidas. Sou obrigado a voltar a pagar?
8. A administração é obrigada a emitir recibos e prestar contas?
9. É obrigatório a empresa administradora ter seguro de responsabilidade civil?
10. A Câmara Municipal pode tomar posse administrativa de um prédio?

Estamos descontentes com a administração do condomínio. Como podemos proceder para mudar de administrador?

O administrador pode ser exonerado ou destituído sempre que não cumpra com as suas funções e ou deliberações da assembleia de condóminos. Para isso, os condóminos que representem, no mínimo, um quarto do valor total do prédio terão de convocar uma assembleia de condóminos, que decidirá, ou não, pela destituição, devendo ser devida e objetivamente fundamentada, para que o condomínio não corra risco de ter de vir a indemnizar, especialmente no caso de ser um administrador renumerado. Tal como para a eleição, a exoneração dá-se por maioria de votos representativos do valor total do prédio. O tribunal poderá exonerar o administrador, a requerimento de qualquer condómino, com base no incumprimento das suas funções ou em irregularidades que sejam provadas.

A administração do condomínio terminou o mandato há mais de 2 anos e ainda não convocou assembleia. O que fazer?

As assembleias ordinárias são anuais e as assembleias extraordinárias são quando o condomínio entender que deve reunir. Pelo menos uma vez por ano, para apresentação de contas é obrigatório reunir, seja o administrador condómino ou profissional. Quando o administrador não convoca, os condóminos devem convocar a assembleia. A assembleia pode ser convocada não apenas pelo administrador, como por 25% do valor total do prédio. Se não se conseguir esses 25%, deve requerer ao administrador do condomínio que convoque a assembleia. Se ele não convocar, o condómino pode fazê-lo, ao abrigo do artigo 1438º do Código Civil, ou seja, recorrer do ato do administrador.

No meu prédio não há administração do condomínio. É obrigatório ter administração? Se é, a quem posso fazer a denúncia? Como proceder?

A lei estabelece que são órgãos administrativos a assembleia de condóminos e o administrador. O administrador é eleito pela assembleia e, caso esta não o faça, será nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino.

Assim, deve ser convocada a assembleia de condóminos e, não se conseguindo obter quórum ou a eleição de um administrador, terá de se requerer ao tribunal a sua nomeação.

Há várias formas de nomear um administrador:

• Eleição. Forma mais comum, que a lei prevê por defeito. Salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia, o mandato é de um ano, renovável.
• Nomeação sucessiva. Como nem sempre há candidatos, é frequente fazer-se a distribuição de forma rotativa: o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente.
• Pagar pela administração. A assembleia pode atribuir um salário ao administrador, mesmo sendocondóminoi, ou recorrer a uma administração profissional.
• Nomeação pelo tribunal. Não se conseguindo a nomeação de um administrador, qualquer condómino pode pedir ao tribunal a sua nomeação e, enquanto decorre o processo, as suas funções deverão ser desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem (ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate). 

Sendo eleita uma empresa é obrigatório celebrar contrato? Por quanto tempo? A empresa pode ser exonerada em qualquer altura?

Muitos condomínios recorrem ao serviço destas empresas, porém, apesar de ser uma atividade profissional com algum risco, com várias responsabilidades, não existe regulação da atividade, pelo que não será obrigatório um contrato escrito de prestação de serviços.

Aconselha-se que os condóminos ao nomear ou eleger uma empresa como administradora de condomínio, celebrem contrato de prestação de serviços com a empresa, dele constando em primeiro lugar quais os honorários da administração, o prazo de duração do contrato, as condições e serviços, para além dos que são inerentes às funções do administrador e que constam da lei; Se não o fizerem é mais difícil, numa hipótese de litígio, resolver qualquer questão derivada desse contrato.

Entende-se que a empresa estando presente no ato da eleição e sendo obrigatória a elaboração da ata dessa reunião, nela pode estar plasmado o valor dos honorários, a duração do contrato e todas as outras cláusulas que estejam previstas e de acordo com ambas as partes e, neste caso, a ata é também um contrato, pois as partes plasmaram nesse documento a sua vontade.

Quando a empresa não está presente deverá ser celebrado contrato escrito. Neste caso, a Assembleia nomeia um ou dois condóminos que a represente, para celebrar o contrato com a empresa.

O que fazer se a administração não convoca as reuniões?

Cabe ao administrador convocar as assembleias de condóminos. A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. Se o administrador não cumpre a sua função, podem ser os condóminos a convocar a reunião, desde que as suas frações representem pelo menos 25% do valor do prédio. Para terem acesso aos documentos da administração anterior, convém incluir na convocatória um ponto para apresentar atas e os relatórios e contas dos anos em falta. É possível eleger novo administrador e exonerar o anterior. Se a reunião não tiver quórum ou o administrador não entregar os papéis em falta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais.

Administração termina a anuidade em janeiro, e diz que só agenda a assembleia para fevereiro? É legal?

O administrador do condomínio está obrigado a convocar a assembleia (ordinária) de condóminos na primeira quinzena de janeiro, podendo ser agendada para período diferente caso conste do regulamento do condomínio ou a assembleia se tenha manifestado anteriormente nesse sentido. Tratando-se de uma empresa de administração de condomínios, com vários clientes, poderá ser difícil agendar todas as reuniões para janeiro.

A assembleia deverá realizar-se só depois de encerrado o exercício. Se, já no mês seguinte, for eleito novo administrador, o administrador cessante deverá entregar-lhe as contas do período que vai desde o final do exercício até à transmissão do mandato e documentação.

A administração anterior deixou dívidas à segurança social e elevadores, entre outras. Eu tenho tudo pago ao condomínio. Mesmo assim terei que pagar essas dívidas? Sendo a minha fração uma loja também tenho que pagar a dívida dos elevadores?

A origem da dívida pode ser uma de duas situações distintas: ou o orçamento ter sido insuficiente para cobrir as despesas, ou os condóminos não pagarem.

Pode-se ter as quotas em dia, mas estando perante a primeira situação, que é o orçamento ter sido insuficiente para cobrir as despesas, essa diferença tem de ser coberta pelos condóminos, ainda que a situação venha do tempo da administração anterior.

As dívidas dos elevadores, sendo uma loja, não tem que pagar, a não ser que também tenha acesso ou possa utilizar o(s) ascensor(es).

Essas dívidas, apesar de serem do condomínio, têm que ser repartidas pelas respetivas frações.

No prédio onde resido, a administração atual, troca as remunerações por orçamento. A anterior, em vez de recibos, elaborava notas de contabilidade. É legal? Saiu sem me prestar contas…

Qualquer entidade, seja administrador do condomínio ou outro, que receba honorários pelo serviço que presta, está obrigado a emitir o respetivo recibo. No caso dos condomínios, o administrador tem de emitir o recibo dos seus honorários em nome do condomínio e não dos condóminos. Do valor (quotas de despesas correntes) que os condóminos paguem ao condomínio o administrador deverá emitir um documento de quitação, mas que não tem valor contabilístico (salvo algumas exceções, como é o caso de proprietários de frações arrendadas), pelo facto de o Condomínio não estar obrigado a ter contabilidade organizada.

O administrador do condomínio, pessoa singular ou coletiva, está obrigado a emitir um documento de quitação, em nome do condomínio, dos valores que receba e que se destinam a pagamento de quotas e ou prestações aprovadas pela assembleia de condóminos.

É obrigatório a empresa administradora de condomínios ter seguro de responsabilidade civil profissional?

As empresas de administração de condomínios não estão obrigadas a ter seguro de responsabilidade civil profissional porque a atividade não é regulamentada. Porém, as empresas que sejam associadas da APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, têm um seguro com capital mínimo de €50.000,00. Algumas destas empresas aumentaram o capital, sendo a cobertura máxima de €500.000,00.

Deveria ser obrigatório as empresas terem este seguro, porque a responsabilidade do administrador é grande, seja profissional ou não, e pelo menos, a exigência de um seguro de responsabilidade civil deveria ser feita pelos condóminos na altura que celebram o contrato com qualquer empresa.

A Câmara Municipal pode tomar posse administrativa de um prédio?

Pode, estando em causa a segurança, a salubridade, o arranje estético, mas terá que notificar a administração e/ou os condóminos, para que façam as obras necessárias para repor essa segurança ou salubridade… Não as fazendo, pode depois tomar posse administrativa.