Partes comuns do condomínio: o que são e que regras se aplicam?
Utilização das partes comuns dos prédios
Quando possui uma fração num prédio em propriedade horizontal, passa também a ser comproprietário das partes comuns, juntamente com os restantes condóminos.
As áreas comuns são partilhadas por todos os moradores e existem para garantir o bom funcionamento e a segurança do edifício e o acesso às diferentes áreas e frações. Escadas, corredores, elevadores, telhado ou garagens são exemplos comuns.
Conhecer as regras de utilização das partes comuns é essencial para assegurar uma convivência equilibrada entre vizinhos e garantir a conservação do edifício.
Tópicos deste artigo:
Quais são as partes comuns do condomínio?
Estruturas fundamentais do edifício
As estruturas fundamentais das partes comuns do condomínio incluem elementos vitais para a sustentação e segurança do prédio.
O cuidado diário destas partes comuns estruturais é essencial para a conservação e longevidade do edifício.
Estas estruturas requerem manutenção regular e são responsabilidade de todos os condóminos.
O que diz a lei?
O Artigo 1421.º do Código Civil identifica várias partes comuns do edifício:
- O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e restantes elementos estruturais
- O telhado ou os terraços de cobertura, mesmo quando destinados ao uso de uma fração
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de passagem comum
- As instalações gerais de água, eletricidade, gás, comunicações, aquecimento ou ar condicionado
Áreas de circulação e acesso
As áreas de circulação e acesso são espaços que permitem a entrada e deslocação dentro do prédio.
Estes espaços são essenciais para a mobilidade dentro do edifício e devem estar sempre livres e desimpedidos, pois dificultam a evacuação do edifício em caso de emergência.
Exemplos de áreas comuns
- Hall ou entrada do prédio
- Corredores
- Elevadores
- Escadas
Utilização indevida das áreas comuns
- Colocar tapetes, vasos, sapatos ou móveis
- Deixar bicicletas, trotinetes ou outros objetos
- Deixar lixo ou outros objetos, mesmo que temporariamente
- Utilizar tomadas de eletricidade para fins pessoais
Segundo o regime jurídico da segurança contra incêndios em edifícios, a colocação de vasos, plantas ou outros objetos nas áreas de acesso ou circulação de um edifício é punível com uma coima de 370€ a 3.700€.
Instalações técnicas e equipamentos
Os edifícios têm instalações técnicas comuns, responsáveis pelo funcionamento de vários serviços do prédio. Estas infraestruturas devem ser geridas pelo condomínio e manuseadas por profissionais qualificados.
Utilização indevida de instalações comuns
- Colocar tapetes, vasos, sapatos ou móveis
- Deixar bicicletas, trotinetes ou outros objetos
- Deixar lixo, mesmo que temporariamente
- Utilizar tomadas de eletricidade para fins pessoais
Exemplos de equipamentos comuns
- Canalizações gerais de água
- Quadros elétricos do prédio
- Sistemas de gás
- Equipamentos de telecomunicações
- Elevadores/ascensores
- Sistemas de ventilação ou climatização
Partes comuns de lazer
Muitos condomínios incluem espaços exteriores e de lazer, destinados ao uso coletivo dos moradores. Nestes casos, é comum o regulamento do condomínio definir regras específicas de utilização.
Exemplos de espaços exteriores ou de lazer
- Jardins e pátios
- Parques infantis
- Terraços comuns a todos os moradores
Utilização indevida das áreas de lazer
- Ocupar áreas comuns com objetos pessoais
- Utilizar espaços comuns para atividades privadas ou comerciais
- Deixar animais sem vigilância ou sem limpeza das necessidades
Garagens e estacionamento
A garagem coletiva é parte comum do edifício, mesmo quando o lugar ou box está atribuído a uma fração específica.
Isto significa que o lugar de garagem é seu, mas continua sujeito às regras de utilização do condomínio.
Utilização indevida da garagem do prédio
- Estacionar fora do seu lugar
- Guardar objetos ou instalar suportes
- Fechar ou vedar o lugar de estacionamento
- Deixar sujidade ou resíduos no espaço comum
O que fazer quando um vizinho estaciona fora do lugar?
Consulte as regras de utilização da garagem do condomínio.
Sótão, arrecadação ou outras salas comuns
Alguns edifícios possuem sótãos, arrecadações coletivas ou salas comuns, que podem ter diferentes utilizações, dependendo do regulamento do condomínio. Mesmo quando pouco utilizados, estes espaços continuam a ser considerados comuns e estão sujeitos a regras e às decisões em assembleia.
Utilização indevida de outras zonas comuns
- Realizar festas ou convívios privados
- Utilizar o espaço como escritório ou local de trabalho
- Fazer obras ou alterações sem aprovação em assembleia
- Transformar numa habitação
Estes espaços podem servir para:
- Arrumos ou anexos comuns
- Reuniões de condomínio
- Apoio a serviços do edifício
- Habitação do porteiro
A minha casa tem partes comuns?
Os terraços e as varandas são espaços comuns?
Algumas áreas associadas à sua fração podem ser consideradas partes comuns do edifício, mesmo estando ligadas diretamente ao seu apartamento, pois fazem parte da estrutura ou da fachada do prédio.
Qualquer alteração visível ou estrutural destas partes comuns exige a autorização do condomínio, pois pode afetar a estética ou a segurança do edifício.
Utilização indevida de varandas, terraços ou marquises
- Afixar estendais ou suportes nas fachadas
- Fechar varandas ou terraços
- Construir marquises
- Instalar antenas ou painéis solares
- Instalar ar condicionado ou outros aparelhos
- Realizar obras sem autorização do condomínio
Áreas comuns de minha casa
- Varandas
- Fachadas
- Paredes estruturais
- Terraços ou cobertura
- Chaminés ou condutas comuns
Reparações e despesas com obras nas partes comuns
As partes comuns implicam despesas, como manutenção, reparações ou serviços do edifício. Estas despesas são normalmente pagas através das quotas do condomínio.
A lei determina que os custos necessários à conservação e utilização das partes comuns devem ser suportados pelos condóminos em proporção à permilagem da sua fração.
Algumas exceções
- Despesas de partes comuns usadas apenas por alguns condóminos podem ser suportadas por quem delas beneficia.
- Nas despesas dos elevadores participam apenas as frações servidas por eles.
Quem pode fazer obras nas partes comuns?
A realização de obras nas partes comuns é da responsabilidade do condomínio, com prévia aprovação em assembleia de condóminos. Estas intervenções devem cumprir as regras legais no que respeita à segurança do edifício e aos limites de ruído.
Lei n.º 8/2022
Artigo 1427.º, n.º 2
São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
Em caso de necessidade de obras nas partes comuns de sua casa, como os terraços estruturais do edifício, que não sejam motivadas por mau uso, caberá ao condomínio a responsabilidade de executar e pagar a obra.
Em caso de obras ou reparações urgentes, qualquer condómino, na falta de impedimento do administrador, pode tomar a iniciativa de realizar a intervenção necessária para evitar danos maiores no edifício.
FAQ: perguntas reais de condóminos
Pode dispor-se das partes comuns para arrendamento, por exemplo da casa da porteira?
Sendo a casa da porteira uma parte comum e não uma fração autónoma, numa primeira interpretação, poder-se-á afirmar que não pode haver disposição das partes comuns caso não haja o acordo de todos os condóminos. Porém, a questão do arrendamento da designada “casa da porteira” não colhe unanimidade na doutrina, nem na jurisprudência, no que respeita aos votos necessários para o aprovar (arrendamento).
(…)
Caso a assembleia de condóminos venha a aprovar o arrendamento, há que ter em consideração que o contrato deve revestir a forma escrita e que é necessário o certificado energético e a licença de utilização. Além disso, o contrato tem de ser declarado na Autoridade Tributária e, no final de cada ano, a administração deverá emitir uma declaração para cada um dos condóminos com a respetiva quota parte do rendimento (rendas), independentemente do uso que venha a ser dado às rendas.
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No meu prédio montaram um café e fizeram uma varanda/esplanada por baixo, numa parte comum, sem autorização do condomínio. Pode ser feito desta forma?
Sendo esse espaço uma parte comum do prédio, os condóminos tinham de se pronunciar e o proprietário do café só poderia fazer a esplanada caso obtivesse a autorização de 2/3 do valor total do prédio.
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Comprei o meu apartamento mas as partes comuns estão por concluir. Quem é que vai ter que pagar as obras para que este prédio seja concluído?
As áreas comuns são comuns a todo o prédio, o que significa que, qualquer obra que venha a ser feita nas áreas comuns, será da responsabilidade de todos os condóminos e terá de ser aprovada em assembleia de condóminos.
Não concordando, deve votar contra e fundamentar e, entendendo que lhe assiste razão, deve consultar um(a) advogado(a) para saber se uma possível impugnação judicial terá viabilidade.
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Os restantes condóminos têm de pagar as obras dos terraços que só alguns condóminos têm acesso e que causam infiltrações?
Se esses terraços são valorizados com isso, pode estar refletido na permilagem da fração e no valor de aquisição. Logo, a distribuição das despesas, também, em princípio, é equitativa, por respeitar essa permilagem.
Por isso, as obras têm de ser pagas por todos os condóminos na respetiva proporção, a menos que o proprietário da fração que tem o terraço, dê um mau uso ao mesmo, não faça a sua manutenção, ou faça uma construção e se prove que dessa construção resultaram problemas nas partes comuns, neste caso, a responsabilidade é imputada ao condómino.
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