O que se pode considerar como partes comuns?

Temos partes necessariamente comuns e as presumidamente comuns.

As necessárias ou imperativamente comuns são o solo, alicerces, colunas e pilares, paredes mestras, cobertura, escada, corredores e instalações gerais afetas ao uso comum (água, eletricidade, gás, etc.). Temos assim uma afetação estrutural, envolvente, de comunicação e funcional.

As presumidamente comuns são os pátios e jardins anexos ao edifício, ascensores, garagens. Presumem-se comuns além das indicadas no n.º 1 do artº. 1421º, que são as necessariamente comuns, todas as partes do edifício que não estejam especificadas no título constitutivo da PH como sendo partes próprias.

Quais são as partes comuns de um prédio?

Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer fração:

– O solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do prédio;

– O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fração;

– As entradas, vestíbulos, escadas e todas as passagens usuais dos condóminos;

– Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

Que outras partes do prédio podem ainda ser comuns?

Desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não diga expressamente que pertencem a uma fração específica, para além das já referidas, podem ainda ser consideradas partes comuns:

– Pátios e jardins anexos ao edifício;

– Elevadores;

– Dependências do porteiro;

– Garagens e outros lugares de estacionamento;

– E, em geral, as partes que não sejam do uso exclusivo de um dos condóminos.

No meu prédio montaram um café e fizeram uma varanda/esplanada por baixo, numa parte comum, sem autorização do condomínio. Pode ser feito desta forma? Os condóminos não tinham de se pronunciar?

Sendo esse espaço uma parte comum do prédio, os condóminos tinham de se pronunciar e o proprietário do café só poderia fazer a esplanada caso obtivesse a autorização de 2/3 do valor total do prédio.

Pode dispor-se das partes comuns para arrendamento, por exemplo da casa da porteira?

Sendo a casa da porteira uma parte comum e não uma fração autónoma, numa primeira interpretação, poder-se-á afirmar que não pode haver disposição das partes comuns caso não haja o acordo de todos os condóminos. Porém, a questão do arrendamento da designada “casa da porteira” não colhe unanimidade na doutrina, nem na jurisprudência, no que respeita aos votos necessários para o aprovar (arrendamento).

Apesar de constar do título constitutivo da PH e do regulamento do condomínio que a casa da porteira é uma parte comum, ao contrário de outras partes comuns, como a garagem coletiva, coberturas, jardins, etc., aquele espaço não pode ser utilizado livre e indiscriminadamente pelos condóminos, porque tem um fim próprio, que é o de acolhimento da porteira/o, sendo esta a razão principal para a jurisprudência e doutrina se dividirem.

Dúvidas não subsistem quanto ao facto de caber à assembleia de condóminos a decisão sobre o arrendamento e deste ser possível.

Caso a assembleia de condóminos venha a aprovar o arrendamento, há que ter em consideração que o contrato deve revestir a forma escrita e que é necessário o certificado energético e a licença de utilização. Além disso, o contrato tem de ser declarado na Autoridade Tributária e, no final de cada ano, a administração deverá emitir uma declaração para cada um dos condóminos com a respetiva quota parte do rendimento (rendas), independentemente do uso que venha a ser dado às rendas.

As varandas são partes comuns do edifício? Quando for necessário efetuar obras na varanda quem suporta o respetivo custo?

Em primeiro lugar é necessário consultar o título constitutivo da propriedade horizontal, para ver se ele se refere às varandas; Em segundo lugar, é necessário saber se a varanda serve ou não de cobertura a uma fração, parte de fração ou área comum. Nada dizendo no título constitutivo da PH e não servindo de cobertura, apesar de ser uma questão que gera controvérsia, inclusive na doutrina e na jurisprudência, estaremos perante uma situação mista; ou seja, o exterior integra a fachada do edifício e, como tal, é parte comum, enquanto o interior poderá ser considerado que pertence à fração.

Os terraços são, ou não, áreas comuns?

O terraço é um dos espaços do condomínio que a própria lei prevê como sendo comuns. É necessário apenas que eles sirvam de cobertura, pois se o terraço não serve de cobertura a nenhum outro espaço, pode não ser considerada uma área comum. Caso seja de cobertura é uma área comum, mesmo estando sob a utilização exclusiva de um condómino ou de alguns condóminos.