Dívidas ao condomínio: como resolver

10 de Janeiro, 2023

dividas ao condomínio

Quotas do condomínio em atraso: como resolver

“Não consigo pagar ao condomínio, e agora?” No caso de incumprimento, convém contactar a administração do condomínio. E quanto mais depressa, melhor, para se evitar quer danos maiores nas finanças domésticas, quer a deterioração do condomínio.

Em tempos de crise, é difícil equilibrar o orçamento familiar. Se as despesas ultrapassam os rendimentos, entra-se em endividamento. Neste cenário, e por parecer não ter consequências imediatas na vida pessoal, a dívida ao condomínio é uma das primeiras a aumentar.

Mas será assim? Acumular quotas do condomínio em atraso tem um efeito bola de neve; todos os meses a dívida aumenta e, quanto maior é, mais difícil será pagá-la. Além disso, o incumprimento por parte de um ou mais condóminos lesa a gestão corrente do condomínio.

Valores em dívida, condomínio ameaçado

Todos os meses, há despesas com serviços básicos e de manutenção que, falhando, põem em causa o condomínio inteiro.

O facto é que os condomínios em Portugal vivem com orçamentos limitados. Havendo quotas em atraso, as consequências surgem a curto prazo: a administração deixa de ter fundo de maneio para pagar as contas mensais de água, eletricidade e limpeza, entre outras, já para não falar de reparações urgentes.

Falhando o pagamento aos diversos fornecedores, o condomínio deixa de ter garantidos os serviços essenciais. Além disso, os fornecedores com certeza instauram ações de cobrança contra o condomínio, algo que recai sobre todos os condóminos – faltosos e cumpridores.

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“Estou em falta com o condomínio. O que pode acontecer?”

Ignorar uma dívida é sempre comprar um problema. Desde que, em abril de 2022, foi alterada a lei do condomínio, sai mais caro a um condómino não cumprir com as suas obrigações.

Vejamos, pois, as consequências da falta de pagamento das quotas, o que pode ser feito para evitá-lo ou, já existindo, como procurar resolver o problema.

A nível pessoal e familiar

Pagamento de juros de mora sobre o valor das quotas não pagas

Possibilidade de aplicação de sanções pecuniárias

Instauração de execuções judiciais com eventuais penhoras de bens.

Dificuldade em vender a casa: o comprador pode exigir que o montante da dívida seja descontado no valor do negócio.

No condomínio

Deterioração das relações entre condóminos

Desvalorização do património dos condóminos

Perda de serviços essenciais, avolumar da dívida comum

Gastos acrescidos com ações de cobrança.

“Não posso pagar o condomínio nos próximos meses.”

No caso, a suspensão temporária do pagamento de parte das quotas é uma hipótese, mas não deve ser uma decisão unilateral.

A suspensão do pagamento terá de ser aceite pelo administrador do condomínio ou ser uma possibilidade submetida à apreciação e deliberação da assembleia de condóminos. 

Esta situação pode decorrer em simultâneo com um plano de pagamento de dívida ou isoladamente, quando um condómino se apercebe que, no futuro próximo, não conseguirá pagar as suas quotas.

Também aqui, há que não ter receio em abordar o administrador, que estará disponível para tentar as vias do consenso.

Note-se que esta situação não significa o perdão da dívida. O valor em falta será pago em condições a acordar, em data posterior ao período de suspensão, podendo aplicar-se juros de mora.

“Posso ter um plano de pagamento?”

Vencidas todas as possibilidades, ignorar o problema continua a não ser solução. Deve contactar-se o administrador do condomínio, para estabelecimento de um plano de pagamento da dívida.

Ou seja, convém expor com clareza a situação ao administrador, para que possa ser definido um plano de pagamento que evite uma execução judicial, a qual terá como consequência imediata o agravamento da situação, com juros, sanções, despesas e custas elevados.

Depois, é preciso ser-se realista na elaboração do plano de pagamento, ou seja, não assumir prazos e/ou tranches de pagamento que dificilmente poderão ser cumpridos.

Caso seja de curta duração e o valor em dívida não seja elevado, não se justifica a realização de uma assembleia extraordinária só para esse fim.

Um plano de pagamento muito prolongado no tempo deve ser aprovado pela assembleia de condóminos.

Quando o acordo de pagamento de pagamento é submetido à assembleia de condóminos, a sua aprovação depende de uma maioria simples, isto é, de mais votos a favor do que contra.

No acordo deve constar:

  • o montante em dívida e as prestações a que respeita;
  • a forma de pagamento (se por transferência bancária, cheque ou outra);
  • o prazo para liquidação da dívida, com a data de vencimento de cada uma das prestações;
  • sanção para o caso de incumprimento do acordo.

“Não vou conseguir cumprir o plano de pagamento!” Então convém avisar logo o administrador, para procurar-se uma nova solução.

lei do condomínio

O que define a lei do condomínio?

Sobre a cobrança das dívidas:

É obrigação do administrador do condomínio exigir ao condómino:

  • A sua quota-parte nas despesas aprovadas
  • Os juros legais devidos
  • Sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou pela assembleia de condóminos.

Deve ser instaurada ação judicial para cobrança da dívida do condómino no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia. Esta situação coloca-se quando o valor em dívida é igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Sobre a “declaração de dívida”:

Para vender a sua fração, o proprietário tem de pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita em que constem os respetivos encargos anuais e eventuais dívidas ao condomínio.

Este documento deve ser exigido pelo comprador na realização da escritura e, caso dela prescinda passará a ser o responsável pelo pagamento de qualquer dívida dessa fração ao condomínio.

Saiba mais sobre a Lei do condomínio. 

Na resolução das dívidas ao condomínio é do interesse das partes haver acordo. Consenso, compromisso e solidariedade são as coordenadas para se evitar uma “via sacra” de etapas jurídicas, custos processuais, cobranças coercivas, possíveis penhoras e coimas. Mesmo que nada disto aconteça, o incumprimento continuado, ou não assumido, desgasta as relações humanas e cria mau ambiente no condomínio. E quem gosta de viver assim?

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