Podem ser efetuadas obras em qualquer dia e a qualquer hora?

As obras estão limitadas ao período das 8H00 às 20H00 e só podem ser realizadas nos dias úteis (segunda-feira a sexta-feira), devendo o responsável pela execução das obras afixar uma informação escrita no edifício com a duração prevista das obras e o horário de maior produção de ruído, exceto quando seja num caso de urgência e que sirva para reduzir o perigo de produção de danos pessoais e materiais.

As atividades ruidosas temporárias que produzem ruído nocivo ou incomodativo (obras, competições, espetáculos, festas, feiras, etc) estão sujeitas à obtenção de licença especial de ruído a emitir pelo município.

A proteção do direito ao sossego, ao descanso, enquanto particularização do direito à saúde (constitucionalmente protegido – artº 64/1 CRP) deve impor-se sobre situações de ruído prejudicial.

Existe uma política de construção de baixo custo que não se preocupa com o isolamento acústico, daí que os cuidados dos condóminos devem ser redobrados porque qualquer ruído é muito percetível nos fogos vizinhos.

Pode um condómino fazer uma divisória no interior da sua fração?

Não se estando perante uma situação de demolição, mas apenas de construção de uma divisória, o condómino pode fazê-lo sem ter de pedir autorização à assembleia de condóminos, não devendo esquecer-se de informar os condóminos seus vizinhos que vai realizar obras, caso elas provoquem ruído.

Que obras pode o condómino realizar na sua fração?

Todas as obras que representem uma inovação no prédio, incluindo aquelas que modifiquem a sua linha arquitetónica ou o seu arranjo estético, só podem ser realizadas se forem autorizadas por uma maioria de 2/3 dos votos do valor total do prédio.

Qualquer condómino pode juntar duas ou mais frações do mesmo prédio, desde que sejam contíguas, sem que seja necessária a autorização dos restantes condóminos.

No entanto, não se pode dividir uma fração em duas ou mais, a não ser que o título constitutivo assim o permita ou, então, se todos os condóminos, sem exceção, autorizarem.

É necessário ter em conta que, independentemente de ser ou não necessária, a aprovação pelos condóminos das obras na fração, todas as obras que impliquem alterações devem ser previamente licenciadas pela Câmara Municipal respetiva.

Nunca poderá ser alterado o uso das frações sem o acordo de todos os condóminos e a respetiva licença camarária.

Um dos condóminos propõe a instalação de um dispositivo para afugentar pombos. A obra é demasiado cara. Tem de haver o acordo de todos os condóminos?

Esta obra tem de ser aprovada por maioria de dois terços do valor do prédio e não pode prejudicar a utilização das partes comuns ou das frações. Sendo aprovada, é paga por todos os condóminos, em função da permilagem, quer tenham votado a favor ou contra.

Se alguém não concordar, pode recorrer a tribunal. Se a recusa for considerada fundada, a obra pode ser feita, mas é paga apenas por quem não se opôs. A lei aceita como motivos válidos de recusa as obras de natureza recreativa ou supérflua ou quando o custo da intervenção é desproporcional ao valor do prédio.

O condomínio pode impedir qualquer um dos condóminos de fechar a varanda?

Todas as obras que possam mudar a linha arquitetónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o acordo de dois terços dos condóminos. São imperativamente proibidas as obras que coloquem em risco a integridade do edifício.

Num prédio em regime de propriedade horizontal são necessárias obras. Quando os valores das permilagens das frações não coincidem entre os valores que constam na escritura de compra e venda e os valores constantes no Título Constitutivo, quais devem ser aplicados?

Em rigor, essa diferença não pode existir. No entanto, a existir e sem consultar os documentos, parece-nos que poderá existir erro na escritura de compra e venda; isto porque, a escritura de compra e venda tem de refletir o que consta do título constitutivo. Se assim for, será de aplicar o valor deste último.

Tenho problemas na minha fração, relacionados com a construção do edifício há mais de 20 anos. O condomínio é obrigado a pagar?

Quanto às reparações no interior das frações, que tenham origem nas partes comuns, desde que se prove o nexo de causalidade, parece não existirem dúvidas que terão de ser efetuadas pelo condomínio.

Terá de ser analisado se o anterior proprietário da fração denunciou os problemas ao condomínio e, em caso afirmativo, o que foi deliberado.

Caso não tenha denunciado, também deverá ser tido em conta o eventual agravamento dos danos, por omissão do proprietário da fração; neste caso, o condomínio dificilmente será responsabilizado pela reparação integral no interior da fração.

Vivo num edifício que tinha um problema de infiltração e foi decidido em assembleia a substituição do telhado, sendo planeadas obras para requalificar o prédio que seriam feitas em 3 fases com valores altos.

A verdade é que foram sendo cobrados aos condóminos valores, mas a primeira fase das obras não foi concluída devido a conflitos com o construtor. Porém já querem cobrar as outras fases. Nestas circunstâncias o que é possível fazer?

Quando o condomínio aprova a realização de obras é normal que elas tenham de ser pagas à administração antes da sua adjudicação, para que esta tenha a garantia que cumprirá com o empreiteiro. A administração será a depositária do dinheiro e só deverá proceder ao pagamento ao empreiteiro nos termos acordados ou decididos em assembleia.

Havendo um conflito com o empreiteiro, a administração deverá agir judicialmente, esgotando a possibilidade de resolução extrajudicial. Para isso poderá convocar uma assembleia extraordinária de condóminos e contacta um(a) advogado(a).

Quando os condóminos entendam que a administração não cumpre com as suas funções, poderão convocar uma assembleia extraordinária (a convocatória terá de ser assinada por condóminos que representem, no mínimo, 25% do valor total do prédio), colocando na ordem de trabalhos os assuntos que pretendam tratar, o que poderá passar pela exoneração da administração e eleição de nova administração.

Quando uma obra é aprovada tenho de aguardar os 90 dias, para adjudicar a mesma, devido à eventualidade de uma impugnação por parte de um condómino ausente na assembleia?

No caso de ligar uma caixa de saneamento privada à rede publica de saneamento, tenho de aguardar os 90 dias?

Depende do que foi aprovado quanto ao prazo para execução da obra; Por exemplo: se a assembleia delibera que a obra deve dar início no prazo de trinta ou sessenta dias, o prazo decorre a partir da data da assembleia.

O mais prudente, quando se fala de obras, a não ser que tenham carater urgente, é que o prazo para dar início seja superior a 90 dias.

O exemplo da obra de saneamento é dos que se enquadram nas obras urgentes ou com prazo determinado, pelo que não terá de aguardar os 90 dias.

Tenho obras a decorrer dentro da minha habitação, sobre as quais o condomínio se responsabilizou, uma vez que foram originadas por falta de manutenção no exterior.

Primeiro contratou um não-profissional para resolver, o qual abandonou o serviço a meio. Entretanto solicitei eu a um empreiteiro que terminasse o serviço. O administrador para além de não procurar alguém, disse-me, entretanto, que o orçamento é muito elevado e tem que fazer uma reunião para aprovação dos outros condóminos.

Acontece que em 2 ou 3 anos apenas tivemos uma reunião e a mesma foi solicitada por um condómino, para apresentação de outra empresa de condomínio e votação, pelo que nem fazemos ideia de como andam as contas do nosso condomínio. O que fazer?

Em relação ao problema no interior da sua fração deverá levar o assunto à assembleia de condóminos e, caso não consiga a resolução dessa forma, aconselhamos recorrer a um(a) advogado(a).

Quanto à falta de apresentação de contas e para que seja alterada a administração do condomínio deverá ser convocada uma assembleia de condóminos, por condóminos que representem, no mínimo, 1/4 do valor total do prédio, devendo a exoneração da atual administração ser devidamente fundamentada e registada na ata da assembleia.

A lei assegura as obras no interior da minha habitação por motivo da falta de execução de obras de manutenção no exterior do edifício?

A empresa de administração deu-me o ok para avançar informando-me que seria o condomínio responsável pelo pagamento das mesmas, mas agora preciso de me basear na lei.

Tendo danos na sua fração, com origem nas partes comuns, a responsabilidade é do condomínio, desde que consiga produzir prova nesse sentido.

Essa responsabilidade advém de um conjunto de normas, que não tem de citar ao condomínio (administrador) para fazer prevalecer esse direito, até porque, caso o condomínio não proceda à reparação, terá sempre de recorrer aos serviços de um(a) advogado(a), que a elucidará sobre os pressupostos da responsabilidade civil (artº 483º do Código Civil) e o que estipula o artº 1305º e outros, também do CC.

Está a decorrer no meu prédio uma obra de reparação de esgoto. O prédio é antigo e a caixa de esgoto encontra se na residência do vizinho do rés do chão.

Foram pedidos vários orçamentos e aprovado um, mas agora a meio das obras foi nos apresentado um orçamento retificado de 8.570€ que inclui reparações que não estavam incluídas no primeiro orçamento. Somos obrigados a aceitar este segundo orçamento e pagar a diferença?

Salvo situações com caráter urgente, todas as obras que se realizem no condomínio devem ser aprovadas previamente pela assembleia de condóminos, com a apresentação de, pelo menos, 3 orçamentos (a assembleia pode aprovar número diferente).

Depois de adjudicada a obra, havendo alterações imprevistas, que resultam de situações que se encontram ocultas e que implique alteração substancial do valor orçamentado, o administrador deverá convocar uma assembleia extraordinária para discussão do assunto e aprovação da retificação do orçamento.

No entanto, tratando-se de uma situação que não possa aguardar o decurso do prazo necessário para a convocação da assembleia (mínimo de 10 dias) o administrador deverá mandar executar a obra, documentando-se e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para expor a situação e ser aprovada a referida retificação orçamental.