Numa reunião foi deliberado que o pagamento seria pela permilagem, mas quem estava em minoria pediu nova reunião para ser o assunto novamente discutido.

O administrador pode convocar esta reunião e a assembleia pode decidir em sentido contrário?

As deliberações das assembleias de condóminos podem ser revogadas e alteradas. Neste caso o administrador só deverá convocar a assembleia se isso lhe for pedido por condóminos que representem, no mínimo 25% do valor total do prédio e deverá colocar na ordem de trabalhos o assunto específico que se pretende tratar, informando que requer a aprovação de 2/3 do valor total do prédio, sem oposição. Se os condóminos não representarem, no mínimo, aquela percentagem, não deve convocar a assembleia.

Sendo a assembleia convocada a deliberação só pode ser alterada, neste caso, por votação de, pelos menos, dois terços do valor total do prédio, sem oposição, o que significa que, no caso de um condómino votar contra, não poderão as despesas do condomínio ser distribuídas de outra forma que não seja de acordo com a designada regra da permilagem.

A minha fração é no rés-do-chão, de onde parte o elevador que vai até ao 5º andar. A casa da porteira é no 6º andar e está arrendada.

Tenho que pagar as despesas com o elevador? Se tiver de pagar como são distribuídas essas despesas?

A casa da porteira, apesar de estar no último piso e o condómino não a poder utilizar, é uma parte comum; como tal, poderá ter de pagar as despesas do elevador, caso esta situação não esteja prevista no regulamento.

Diz-se que poderá e não que terá, pelo facto de o condómino não ter qualquer razão para utilização do elevador, podendo também interpretar-se que se enquadra no nº4 do artº 1424º do CC, que nos diz que “nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas”; Porém, apesar de o condómino do r/c não se poder servir do elevador, retira um rendimento do arrendamento da casa da porteira, razão que se justifica o pagamento.

Acresce ainda que o espaço comum está arrendado, e como tal, existe um rendimento, o que significa que apesar de viver no rés-do-chão, e de não ter que pagar em princípio despesas do elevador, também retira um rendimento desta renda. Portanto não só teria que pagar por ser parte comum, como também porque obtém um rendimento com o arrendamento daquele espaço comum.

As despesas são distribuídas sempre pela permilagem, salvo acordo dos condóminos noutra forma de distribuição, como a forma igualitária. Não havendo acordo, basta um condómino estar em desacordo, a forma de distribuição é de acordo com a permilagem ou a percentagem da fração, de cada uma das frações.

O que fazer quando o condómino não paga as quotas?

Os condóminos participam nas despesas comuns, devendo pagar as quotas, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos fixados pela assembleia ou em regulamento.

Se as quotas não forem pagas atempadamente, poderão ser cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades, como sanções pelo incumprimento.

A assembleia pode encontrar soluções para situações extraordinárias de incumprimento, resultantes, por exemplo, de desemprego ou doença prolongada.

Em caso de incumprimento, o condomínio, representado pelo administrador, pode propor ação no julgado de paz ou recorrer aos tribunais, executando a ata da assembleia de condóminos que tenha aprovado o orçamento do condomínio.

O que acontece quando um condómino não paga?

Sempre houve dificuldade na cobrança das prestações condominiais porque nada acontece de imediato com o não pagamento. Atualmente é muito simples atuar contra um condómino que não paga as contribuições a que está obrigado com o condomínio.

Basta o administrador tirar uma fotocópia autenticada da ata da assembleia que tiver decidido o valor das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e utilização das partes comuns, e recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma ação executiva no tribunal judicial da área contra o condómino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido, ou, pode também recorrer aos julgados de paz, mas estes não existem em todos os concelhos e têm o limite de €15.000,00.

O condómino que não paga pode ser impedido de utilizar o elevador?

Não, porque o administrador deve agir para cobrar e o condómino pode defender-se com, por exemplo, a exceção de não cumprimento ou porque já pagou, etc.

Deveria ser proibido os condóminos devedores votarem nas assembleias, como acontece noutros países (Brasil, por exemplo).

Como são distribuídas as despesas com os ascensores?

Os elevadores são um polo de grande despesa em qualquer condomínio porque só podem estar em funcionamento com um contrato de manutenção com uma empresa certificada, podendo esses contratos ser de manutenção simples, com um custo que pode ser de 35, 40 ou mais euros mensais, dependendo do número de pisos ou de 80, 100 ou mais euros, sendo de manutenção completa – inclui reparações de algumas avarias.

As despesas dos elevadores são pagas por quem os pode usar. Por exemplo: uma fração de r/c que não tenha acesso à cave nem arrumos na cobertura, não tem de pagar essas despesas, mas se tiver acesso à cave ou sótão, tem de as suportar, mesmo que nunca os utilize.

É o senhorio ou o inquilino que tem de pagar as quotas do condomínio?

É comum constar dos contratos de arrendamento que os encargos com as despesas correntes do condomínio sejam da responsabilidade do inquilino. No entanto, este contrato vincula apenas as partes que o celebram e, desta forma, o condomínio não sendo parte, tem de pedir o pagamento apenas ao senhorio, que é o único responsável perante o condomínio.

Caso o senhorio aceite que o inquilino pague as quotas diretamente ao condomínio e estes as queira pagar também ao administrador, não se vê razão para o administrador não as receber. Contudo, a responsabilidade pelo não pagamento pertence sempre ao senhorio.

Caso o senhorio instaure ação contra o inquilino pelo não pagamento das rendas está obrigado a incluir as quotas do condomínio?

Não está obrigado, mas deve fazê-lo. O inquilino ao não pagar as quotas do condomínio e essa obrigação constando do contrato, incorre em incumprimento, mas esse incumprimento é apenas perante o senhorio e nunca perante o condomínio.

Imaginemos que houve um incumprimento do arrendatário e há um fiador. Este fica responsável sobre a dívida do condómino?

Não. O fiador tem responsabilidade perante o senhorio, nunca sobre as dívidas do condómino ao condomínio. Essa responsabilidade não se transmite para o fiador.

O condómino A tem problemas de retorno dos fumos, o B também e o C não. Este está obrigado a pagar a eventual reparação?

É necessário saber se o sistema de exaustão dos fumos é comum. Se for comum o condómino C tem que comparticipar nas despesas de limpeza de todo o sistema e até de uma eventual reparação, caso o prédio já não esteja dentro do prazo de garantia.