O que é a propriedade horizontal?

Diz-se que um prédio está constituído em propriedade horizontal, quando está dividido em frações autónomas, nomeadamente apartamentos, comércio, escritórios, garagens, etc, desde que registadas separadamente, devendo ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?

É a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal, ou seja, que o dividiu em frações autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns.

Este documento dá-nos informações muito importantes, como é o caso de:

• Composição de cada fração autónoma;
• Valor relativo de cada fração em relação ao valor total do prédio, em percentagem ou em permilagem. Esta indicação é muito importante para se poder calcular quanto é que cada condómino tem a pagar das despesas comuns;
• Fim a que se destina cada fração (habitação, comércio, indústria, etc) ou parte comum.

O título constitutivo pode ainda conter outros elementos como:

• Regulamento do condomínio, composto por diversas regras sobre a utilização e a conservação quer das partes comuns do prédio quer das frações;
• Previsão de recurso a um compromisso arbitral para resolver questões entre condóminos ou entre a administração e um ou mais condóminos, em substituição do recurso aos tribunais judiciais.

Como se obtém o título constitutivo?

Dirigindo-se à Conservatória do Registo Predial da área do prédio e pedindo uma certidão do mesmo.

O título constitutivo pode ser alterado?

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado. Os elementos do título constitutivo – nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fração bem como o fim a que cada uma se destina – só podem ser alterados se todos os condóminos concordarem.

A falta de acordo para se proceder à alteração, quanto a parte comuns, pode ser suprida judicialmente, desde que os condóminos que não consentem (aprovem) a alteração represente menos de 1/10 do capital total do prédio e a alteração não modifique as condições de uso, valor relativo ou o fim a que se destinam as frações.

Se na assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços do total do prédio, votarem favoravelmente e os outros condóminos forem notificados, no prazo de trinta dias e não se manifestem contra a deliberação.

Quando é que se pode considerar que existe condomínio?

Se as várias frações que constituem um prédio em PH pertencerem a diferentes proprietários, fala-se então em condomínio.

Quem são os condóminos?

Os condóminos são as pessoas que, independentemente de viverem ou não no prédio, são simultaneamente proprietárias de uma ou mais frações e comproprietárias das partes comuns.

Encontro-me particularmente preocupada porque podem existir eventuais valores em dívida e não sei como chegar a quem administra para eu os poder regularizar.

Pelo que expôs deve ter adquirido a fração há pouco tempo. Poderia e deveria ter exigido do vendedor que a informasse quem é o administrador, solicitar regulamento do condomínio e saber dos valores eventualmente em débito. Desde 10 de abril de 2022 que é obrigatório o vendedor apresentar uma declaração emitida pelo administrador do condomínio.

Qual é a legislação que rege a colocação de elevadores? É necessário ser aprovado por unanimidade a proposta de instalação do elevador?

Deverá ser consultado o título constitutivo da propriedade horizontal e, se necessário, o processo de licenciamento do prédio, na Secção de Obras da Câmara Municipal, para saber se o elevador já estava previsto e não apenas a sua pré-instalação. Caso esteja previsto, qualquer condómino pode exigir a sua instalação. Caso não esteja previsto, diz a alínea a) do nº 2 do art.º 1425º do Código Civil que, havendo pelo menos oito frações autónomas, a colocação de ascensores depende da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

Qual a legislação onde consta se as varandas são partes comuns ou não. Pelo que entendo existem 2 tipos:

– Se a varanda ou terraço for cobertura de outras frações embora seja privada é considerada parte comum logo, as despesas são repartidas por todos no que refere à despesas de conservação com a mesma;

– Se a varanda for interior é considerada apenas pertença da própria fração assim como as despesas inerentes à conservação desta varanda.

Em primeiro lugar é necessário consultar o título constitutivo da propriedade horizontal, para ver se ele se refere às varandas;

Em segundo lugar, é necessário saber se a varanda serve ou não de cobertura a uma fração, parte de fração ou área comum.

Nada dizendo no título constitutivo da PH e não servindo de cobertura, apesar de ser uma questão que gera controvérsia, inclusive na doutrina e na jurisprudência, estaremos perante uma situação mista; ou seja, o exterior integra a fachada do edifício e, como tal, é parte comum, enquanto o interior poderá ser considerado que pertence à fração.

Dispõe o nº 1 do artº 1421º do Código Civil que se presumem comuns:

1. O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;  
2. b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;  

Diz-nos ainda a alínea e) do nº 2 do mesmo artigo que se presumem também comuns “Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.”

Desta norma pode-se concluir que as varandas constituem parte comum do edifício no que respeita à parede ou estrutura que a substitua, e que se consideram parte integrante da fração no caso do seu interior, quando está afeta ao uso exclusivo dessa fração. Esta segunda parte conclui-se pela interpretação a contrário que se faz da alínea e) do n.º 2 do C.C., porque nada dizendo o título constitutivo da PH, as áreas que estejam sob o uso exclusivo de uma fração consideram-se parte integrante da mesma.