maiorias_assembleia_condominio

Conhece os tipos de maiorias e regras de votação das assembleias de condomínio?

Na assembleia de condóminos, não há decisões sem maiorias. Compete à assembleia de condomínio tomar as decisões sobre a administração das partes comuns, mediante votação e consequente formação de uma maioria. Existem vários tipos de maioria, consoante a o tema e importância do assunto levado a votação.

Tópicos deste artigo:

  1. Tipos de maiorias
  2. Regras de votação

Na votação das deliberações, o número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem.

Tipos de Maiorias:

Maioria simples

Faz a regra na aprovação ou reprovação dos assuntos de gestão corrente do condomínio. A decisão é tomada por contagem simples do número superior de votos, a favor ou contra.

Maiorias qualificadas

Quando é necessário aprovar assuntos sensíveis que mexem com direitos dos condóminos, por exemplo novos critérios de utilização das partes comuns, intervenções maiores no edifício ou despesas elevadas, a legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas.

Maiorias qualificadas: quais são, como se formam e em que decisões são necessárias?

1. Dupla maioria com 2/3 do valor do prédio

Exige metade dos votos dos condóminos +1, individualmente considerados, mais a maioria absoluta de 2/3 do valor total do prédio.

Aplicação: realização de obras de inovação no prédio.

Exemplos: Pintura de fachada de cor diferente, fechar uma varanda, instalação de rampas de acesso ou sistemas de videovigilância, etc.

Exceção: em prédios com 8 ou mais frações, obras como a instalação de ascensores e de gás têm de ser aprovadas pela seguinte dupla maioria: maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio (ver o Artigo 1425.º, n.ºs 1 e 2, do CC).

2. Maioria de capital sem oposição

É formada pela maioria dos votos representativos do capital investido e a inexistência de votos contra.

Aplicação:

  • Divisão de frações conforme o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC
  • Proibição de atos ou atividades conforme o Artigo 1422.º, n.º 2 – alínea d, do CC
  • Alteração da forma de distribuição de despesas (não pela regra de permilagem) com a conservação do prédio e fruição das partes comuns.

3. Maioria de 2/3 do capital: como o nome indica, exige pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio. 

Aplicação:

  • Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou estética do edifício (ver o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC)
  • Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, no caso de o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
  • Oposição à instalação de uma infraestrutura de telecomunicações para uso individual

4. Maioria de 2/3 sem oposição: para a sua formação, não pode haver votos contra, apenas abstenções. 

Aplicação: alteração do tipo de gás ou de empresa fornecedora

Regulamento do condomínio

Legislação relacionada 

5. Maioria por unanimidade: obriga ao voto de todos os condóminos.

As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas por todos os condóminos presentes na assembleia desde que estes representem, no mínimo, 2/3 do valor total do prédio, e sob a condição de a deliberação ser aprovada pelos condóminos ausentes.

Caso estes últimos não se pronunciem nos 90 dias seguintes ao conhecimento da deliberação, o seu silêncio vale como aceitação do que foi deliberado (ver o Artigo 1432.º, n.º 8-11, do CC).

Aplicação:

  • Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal
  • Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, caso o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
  • Reconstrução do edifício quando a parte destruída é igual ou superior a 3⁄4 do seu valor
  • Autorização para integrar no orçamento receitas da exploração das partes comuns
  • Arrendamento de partes comuns para criação de rendimentos comuns
  • Instalação de sistemas de videovigilância nas partes comuns (por força do Regime Geral sobre a Proteção de Dados)

Conhece as regras de votação na assembleia de condóminos?

A tomada de decisões pelo condomínio obedece a regras de base de participação e votação pela assembleia de condóminos. Lembramos algumas: 

1.

A votação é sempre nominal, não podendo existir o voto secreto.

2.

Para cada fração, o voto é sempre uno. Quando existem cônjuges e comproprietários, estes terão de decidir entre si qual o sentido de voto.

3.

As deliberações devem respeitar a legislação e o regulamento do condomínio. Caso contrário, um condómino que não as tenha aprovado pode requerer a sua anulação.

 

4.

Quando um assunto da ordem do dia serve um interesse próprio, em potencial conflito com o interesse do condomínio, o condómino em causa perde o direito de discussão e voto do ponto em questão.

5.

O condómino pode fazer-se representar na assembleia, entregando, para o efeito, o devido documento de representação. Desde que não exista conflito de interesses, uma pessoa – incluindo o administrador – pode representar vários condóminos.

6.

O usufrutuário de uma fração tem direito de voto sobre questões de manutenção corrente. As demais deliberações sobre o condomínio são votadas pelo proprietário da fração.

7.

Os condóminos têm 90 dias, após dado conhecimento da deliberação, para comunicarem, por escrito, a sua concordância ou discordância. Caso não o façam, o silêncio aprova a deliberação.

Artigos relacionados

Newsletter mensal

Viver em condomínio

Quer saber mais sobre como viver em condomínio? Receba as melhores dicas diretamente no seu e-mail. Subscreva.