Assembleias de condomínio: maiorias e regras de votação
Conhece os tipos de maiorias e regras de votação das assembleias de condomínio?
Apresentamos os vários tipos de maiorias e as regras de votação na assembleia.
Na assembleia de condóminos, não há decisões sem maiorias. Compete à assembleia de condomínio tomar as decisões sobre a administração das partes comuns, mediante votação e consequente formação de uma maioria. Existem vários tipos de maioria, consoante a o tema e importância do assunto levado a votação.
Tópicos deste artigo:
- Tipos de maiorias
- Regras de votação
Na votação das deliberações, o número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem.
Exemplo: uma fração com 8,9% do valor total do prédio tem tantos votos como uma fração com 8,1%, isto é, ambas têm 8 votos.
TIPOS DE MAIORIAS das assembleias de condomínio
Maioria simples
Faz a regra na aprovação ou reprovação dos assuntos de gestão corrente do condomínio. A decisão é tomada por contagem simples do número superior de votos, a favor ou contra.
Maiorias qualificadas
Quando é necessário aprovar assuntos sensíveis que mexem com direitos dos condóminos, por exemplo novos critérios de utilização das partes comuns, intervenções maiores no edifício ou despesas elevadas, a legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas.
Maiorias qualificadas: quais são, como se formam e em que decisões são necessárias?
1. Dupla maioria com 2/3 do valor do prédio
Exige metade dos votos dos condóminos+1, individualmente considerados, mais a maioria absoluta de 2/3 do valor total do prédio.
Aplicação:
– Realização de obras de inovação no prédio.
Exemplos: Pintura de fachada de cor diferente, fechar uma varanda, instalação de rampas de acesso ou sistemas de videovigilância, etc.
Exceção: em prédios com 8 ou mais frações, obras como a instalação de ascensores e de gás têm de ser aprovadas pela seguinte dupla maioria: maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio (ver o Artigo 1425.º, n.ºs 1 e 2, do CC).
2. Maioria de capital sem oposição
É formada pela maioria dos votos representativos do capital investido e a inexistência de votos contra.
Aplicação:
– Divisão de frações conforme o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC
– Proibição de atos ou atividades conforme o Artigo 1422.º, n.º 2 – alínea d, do CC
– Alteração da forma de distribuição de despesas (não pela regra de permilagem) com a conservação do prédio e fruição das partes comuns.
3. Maioria de 2/3 do capital
Como o nome indica, exige pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio.
Aplicação:
Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou estética do edifício (ver o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC)
Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, no caso de o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
Oposição à instalação de uma infraestrutura de telecomunicações para uso individual
4. Maioria de 2/3 sem oposição
Para a sua formação, não pode haver votos contra, apenas abstenções.
Aplicação:
– Alteração do tipo de gás ou de empresa fornecedora
5. Maioria por unanimidade:
Obriga ao voto de todos os condóminos.
As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas por todos os condóminos presentes na assembleia desde que estes representem, no mínimo, 2/3 do valor total do prédio, e sob a condição de a deliberação ser aprovada pelos condóminos ausentes.
Caso estes últimos não se pronunciem nos 90 dias seguintes ao conhecimento da deliberação, o seu silêncio vale como aceitação do que foi deliberado (ver o Artigo 1432.º, n.ºs 8-11, do CC).
Aplicação:
Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal
Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, caso o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
Reconstrução do edifício quando a parte destruída é igual ou superior a 3⁄4 do seu valor
Autorização para integrar no orçamento receitas da exploração das partes comuns
Arrendamento de partes comuns para criação de rendimentos comuns
Instalação de sistemas de videovigilância nas partes comuns (por força do Regime Geral sobre a Proteção de Dados)
Legislação relacionada
Artigo 1422º do Código Civil “Limitações ao exercício dos direitos”
Artigo 1424ª do Código Civil “Encargos de conservação e fruição”
Artigo 1425.º do Código Civil “Inovações”
Artigo 1428.º do Código Civil “Destruição do edifício”
Artigo 1432.º do Código Civil “Convocação e funcionamento da assembleia
Conhece as regras de votação na assembleia de condóminos?
A tomada de decisões pelo condomínio obedece a regras de base de participação e votação pela assembleia de condóminos. Lembramos algumas:
1.
A votação é sempre nominal, não podendo existir o voto secreto.
2.
Para cada fração, o voto é sempre uno. Quando existem cônjuges e comproprietários, estes terão de decidir entre si qual o sentido de voto.
3.
As deliberações devem respeitar a legislação e o regulamento do condomínio. Caso contrário, um condómino que não as tenha aprovado pode requerer a sua anulação.
4.
Quando um assunto da ordem do dia serve um interesse próprio, em potencial conflito com o interesse do condomínio, o condómino em causa perde o direito de discussão e voto do ponto em questão.
5.
O condómino pode fazer-se representar na assembleia, entregando, para o efeito, o devido documento de representação. Desde que não exista conflito de interesses, uma pessoa – incluindo o administrador – pode representar vários condóminos.
6.
O usufrutuário de uma fração tem direito de voto sobre questões de manutenção corrente. As demais deliberações sobre o condomínio são votadas pelo proprietário da fração.
7.
Os condóminos têm 90 dias, após dado conhecimento da deliberação, para comunicarem, por escrito, a sua concordância ou discordância. Caso não o façam, o silêncio aprova a deliberação.
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