Regulamento do Condomínio

Regulamento do condomínio é obrigatório? Qual a norma legal que obriga?

Em todos os prédios com mais de quatro condóminos é obrigatória a existência de um regulamento que defina as normas de relacionamento dos condóminos entre si e com a administração, de utilização e conservação das partes comuns, etc.

O título constitutivo pode conter, entre outras coisas, o regulamento do condomínio, mas quando isso não acontece, que é a maioria das vezes, cabe à assembleia ou ao administrador proceder à elaboração do mesmo. Posteriormente, sempre que necessário poderão ser introduzidas novas regras no regulamento desde que devidamente aprovadas pela assembleia.

O n.º 1 do artigo 1429º-A do Código Civil diz o seguinte: “Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.”

Qual a utilidade do regulamento?

Ajuda a disciplinar a vida do condomínio, por ex. pagamento de multa em caso de não pagamento das quotas, proibição de estendais, etc, além de ajudar a resolver possíveis conflitos, por exemplo, em caso de litígio os condóminos podem comprometer-se a recorrer a um Centro de Arbitragem e não aos Tribunais.

Existe um regulamento padrão?

Não. Ele visa regular a relação entre um conjunto de condóminos e cada condomínio tem as suas particularidades.

O regulamento pode impor a obrigação de apresentação das contas antes da data da assembleia?

Pode e deve, para que os condóminos não sejam confrontados com as contas apenas no dia da assembleia de condóminos. Apesar da lei ser omissa, o administrador deverá enviar as contas com a convocatória ou, pelo menos, alguns dias antes da assembleia.

Regulamento pode estabelecer número inferior ao previsto na lei, ou proibir animais?

A limitação ou até proibição no regulamento só é válida se este estiver integrado no título constitutivo da propriedade horizontal ou se for levado a registo.

Caso o regulamento não conste do título está vedado proibir a detenção de animais, salvo acordo de todos os condóminos, que tem meros efeitos obrigacionais.

Porém, podem ser criadas restrições por forma a salvaguardar a correta utilização das partes comuns e equipamentos.

Tendo sido o regulamento do condomínio aprovado antes da última alteração ao regime da propriedade horizontal, quais as regras que se aplicam?

O regulamento deve respeitar as normas que sejam imperativas e, como tal, deve ser adaptado à nova realidade.

O regulamento, em rigor, deve conter as matérias que não estão na lei, porque estas não necessitam de estar reguladas em documento próprio para que se possam aplicar. O regulamento deve dispor sobre matérias como, por exemplo: quando e onde se realiza a assembleia, forma de pagamento das prestações das despesas correntes e respetivas data de vencimento, as sanções pelo não pagamento, etc… que são matérias que podem variar de condomínio para condomínio.

Pode-se criar um regulamento de condomínio num prédio sem Licença de Utilização? Pode haver condomínios em que fazem parte frações sem a respetiva licença?

Independentemente das frações terem, ou não, a respetiva licença de utilização, sendo um prédio em regime de propriedade horizontal, há necessidade de ser aprovado o regulamento do condomínio (desde que o condomínio tenha mais que 4 condóminos), devendo o condomínio funcionar normalmente.

A falta de licença de utilização prejudica, em primeiro lugar, o proprietário da fração que, por exemplo, não a pode vender sem obter a respetiva licença. No entanto, é um problema alheio ao condomínio e que não é comum, porque as frações devem ser utilizadas apenas depois de concedida a respetiva licença de utilização.

As deliberações que contrariem a lei ou regulamento do condomínio são válidas?

Não, não são. As deliberações têm que ser de acordo com a lei, e com o regulamento do condomínio. O regulamento do condomínio não pode contrariar a lei tratando-se de normas imperativas. Portanto, se qualquer deliberação for contraria à lei ou regulamento não é válida.

O vizinho do último andar estaciona com frequência fora do tracejado e chega mesmo a estacionar em lugares errados. Por vezes, nem consigo estacionar o meu carro. O Administrador diz que já alertou o vizinho. O que posso fazer mais?

Se o aviso do administrador não surtiu efeito, nesta situação é importante o regulamento do condomínio para disciplinar o uso das partes comuns. Por ex., estipular uma penalização ao condómino que não cumpre, a reverter para o fundo comum de reserva.

Se o seu prédio não tem regulamento do condomínio saiba que havendo mais de quatro condóminos o regulamento é obrigatório.