Os condóminos estão obrigados a declarar os rendimentos do condomínio?

Estão, por se tratar de um rendimento do condómino, embora de forma indireta.

Porquê tenho que pagar quotas de condomínio?

As quotas são o lado positivo do orçamento do prédio que provêm dos condóminos e que servem para fazer face a despesas e acima de tudo para manter o bom funcionamento do edifício. São definidas de acordo com a permilagem, ou seja, tipicamente os apartamentos maiores pagam mais quota ou caso o condomínio assim o decida, também se podem pagar em partes iguais. O pagamento das quotas está diretamente ligado à compropriedade das partes comuns.

Inerente ao valor da quota deve estar sempre o Fundo Comum de Reserva (uma espécie de poupança para acudir a situações inesperadas como as do exemplo) para o qual estão reservados no mínimo, 10% do valor da quota. Assuma que esta percentagem tem por objetivo principal a conservação do edifício a médio prazo, e que apesar de corresponder a uma despesa no presente irá colher os benefícios no futuro próximo.

Como calcular as quotas?

Para definir o valor da quota total tem de saber quais as despesas do prédio. Quando construir o mapa do Orçamento do seu condomínio descrimine ao máximo todas as despesas esperadas, mas também as receitas como por exemplo quotas, juros de aplicações de poupanças, arrendamento de espaços comuns, etc. Desta forma, tornará a gestão financeira do condomínio mais transparente.

As portas principais dos condomínios podem ser fechadas à chave?

Podem se os condóminos aprovarem. No caso de o condomínio ter uma porta principal ou várias portas principais, que são comandadas à distância, que têm um trinco elétrico, que têm sistema de porteiro, etc, se as portas são fechadas à chave, esses sistemas não funcionam.

É uma medida de segurança acrescida, desde que os condóminos sacrifiquem de alguma forma o bem-estar e estejam dispostos a deslocar-se durante a noite para abrir a porta.

Normalmente os condomínios têm umas portas designadas de “corta-fogo”, que estão colocadas na maior parte dos casos nos pisos com garagem ou aparcamento. Essas portas servem para dar segurança a certas áreas do edifício no caso de haver um incêndio e, como tal, não devem estar fechadas e devem ter um sistema de abertura para o lado da saída, de abertura fácil. Caso estejam trancadas, poderemos estar a colocar em causa a própria segurança das pessoas no caso de incêndio.

A minha vizinha do andar de cima sacode tapetes e lava a varanda, deixando cair o lixo e a água para o meu terraço, sujando também as minhas janelas.

O que posso fazer para isto parar? Tocar à porta e falar com a senhora?

Esse é o conselho. Normalmente, os próprios regulamentos do condomínio têm esta previsão e proíbem a situação, embora decorra da própria lei geral.

O condómino deve apresentar a situação numa assembleia, para que esta aplique as sanções previstas no regulamento, pelo incumprimento. Não resultando, tem que recorrer a tribunal.

O que fazer quando existem mais animais que o permitido?

Compete à Câmara Municipal pôr termo a essa situação, devendo fazer uma visita ao local com o delegado de saúde e médico veterinário, impondo retirada para o canil ou gatil. Não sendo cumprido, o presidente da Câmara pode solicitar a emissão de mandado judicial para a remoção.

O que pode um condómino fazer no caso de ser incomodado com ruído de vizinhança? E ruídos íntimos?

Em primeiro lugar deve chamar à atenção do seu vizinho. Caso isto não resulte, deve comunicar à autoridade policial mais próxima para que se desloquem ao local e falem com as pessoas que produzem o ruído e possam levantar o auto de contra-ordenação. Na prática isto não funciona como desejável porque, na maior parte dos casos, os veículos de qualquer autoridade policial não são descaracterizados nem a polícia veste “à civil”, o que significa que quem produz ruído ao aperceber-se que chega a PSP ou GNR deixa de fazer barulho. A autoridade policial deve fazer o auto de ocorrência e participar à respetiva Câmara Municipal porque as coimas são por esta aplicadas.

O auto de ocorrência mesmo que não surta imediato efeito é sempre bom ser levantado porque, caso o vizinho continue a produzir ruído, o condómino pode e deve munir-se desses registos e testemunhas e recorrer aos tribunais, preferencialmente aos julgados de paz caso exista um deles no seu concelho.

Não há distinção do tipo de ruído. A lei é igual para qualquer situação de produção de ruído que incomode os vizinhos.

O fumo da lareira faz retorno e entra no apartamento. O que devo fazer?

Se a lareira tiver um sistema próprio, individual, de drenagem do fumo, com tubagem exclusiva para a fração, o condómino deverá mandar fazer a limpeza desse sistema de exaustão e, caso isso não seja suficiente e o prédio ainda esteja dentro do prazo de garantia, terá de denunciar o defeito ao construtor porque poderá ser considerado um defeito de construção.

Caso o sistema de drenagem dos fumos seja comum (coletivo) deve denunciar a situação ao administrador do condomínio para que deverá começar por mandar efetuar uma limpeza ao sistema coletivo e, não resultando, deverá ser analisado se o problema é comum às restantes frações. Se for, terá de ser a assembleia de condóminos a mandar elaborar um estudo técnico para resolução do problema, que poderá passar pela colocação de um sistema na chaminé que evite o retorno dos fumos.

Posso colocar uma salamandra?

Só o poderá fazer sem aprovação da assembleia de condóminos caso não necessite de passar tubagem de exaustão pelas partes comuns. Se tiver de passar, terá obrigatoriamente de pedir autorização à assembleia de condóminos e, caso se considere que se trata de uma inovação, só poderá ser aprovada com uma maioria qualificada de condóminos que represente, pelo menos, 2/3 do valor total do prédio.

Posso demolir uma parede do meu apartamento?

As paredes poderão ser simplesmente divisórias ou estruturais. Se for uma parede estrutural, uma parede mestra, não o poderá fazer sem que seja elaborado um estudo técnico que garanta que essa demolição não coloca em perigo a estrutura do edifício e tem que ser aprovado pela assembleia de condóminos.

Deverá ser consultada a planta e projeto do prédio caso o condomínio tenha estes documentos e, não os tendo, deverão ser consultados na secção de obras da respetiva Câmara Municipal.

Sendo uma parede divisória pode fazê-lo sem necessidade de levar o assunto à assembleia de condóminos.

Aconselha-se que, mesmo assim, seja comunicado ao administrador do condomínio até porque, da execução de uma obra, os condóminos devem estar informados.

A minha bicicleta estava na garagem e desapareceu. Posso pedir a responsabilidade ao condomínio?

Em princípio, o condomínio não está obrigado a indemnizar pelo desaparecimento ou danos que ocorram na garagem.

Nesta situação, dê conhecimento ao administrador como alerta por questões de segurança no condomínio e apresente queixa-crime junto da PSP, GNR, Polícia Judiciária ou Ministério Público, no prazo de seis meses.

Se deixar a bicicleta no seu lugar de garagem, certifique-se que utiliza um mecanismo de segurança (por exemplo corrente com cadeado) que proteja contra furtos. Poderá também contratar um seguro de recheio, que inclua as viaturas que tiver na garagem.

Posso colocar armários no meu lugar de estacionamento?

Os lugares de garagem não podem ser utilizados para um fim diferente daquele a que são destinados: estacionamento de automóveis, motociclos, bicicletas. Por exemplo não podem ser colocados armários, prateleiras, lenha, etc. Para esse efeito, devem ser utilizadas as arrecadações.

Posso guardar as botijas de gás na garagem do meu prédio?

Nas garagens abaixo do solo, não é permitido o armazenamento de botijas de gás. Já no interior de cada apartamento, anexo à habitação ou garagens de superfície, não deve ter mais de duas garrafas (cheias ou vazias) e sempre na vertical.

Por uma questão de segurança, o armazenamento deve ser feito numa cabine devidamente identificada, de fácil acesso aos bombeiros e esta deverá ser bem ventilada, com pavimento cimentado e revestido a cerâmica ou de terra compactada.

Posso carregar a bateria do meu carro utilizando a eletricidade do prédio?

Não. Saiba que a eletricidade do prédio não pode ser utilizada para benefício próprio, mas somente para o uso relacionado com os serviços comuns: ex.: eletricidade para as escadas, elevadores.

Desde 2010 que nos edifícios novos, com espaços para estacionamento de veículos, é obrigatório que estejam dotados de uma infraestrutura elétrica adequada que permita a instalação de um posto de carregamento ou de uma tomada em cada lugar de estacionamento.

Nos edifícios anteriores a 2010, é admitida a instalação, a expensas do condómino interessado, de pontos de carregamento de baterias ou de tomadas elétricas.

Se a instalação de um ponto de carregamento ou de tomada elétrica tiver de passar por uma parte comum, saiba que terá de comunicar essa intenção, por escrito, à administração do condomínio, com uma antecedência de, pelo menos, 30 dias sobre a data pretendida para a instalação.

A administração do condomínio só pode opor-se nas seguintes situações, devendo responder ao condómino no prazo de 15 dias:

1. Quando, no prazo de 90 dias a contar da data da receção da comunicação de intenção da instalação, procederem à instalação de um posto de abastecimento com as mesmas características; para o efeito é necessária aprovação por maioria de dois terços do valor total do prédio;
2. Quando o prédio já disponha de um posto de carregamento ou tomada elétrica para uso partilhado;
3. Quando a instalação coloque em causa a segurança do prédio ou prejudique a linha arquitetónica.

Comprei um carro a GPL, posso estacionar na garagem do prédio?

Sim. Desde 2013 que os veículos a GPL, desde que tenham vinheta verde GPL, podem estacionar em parques de estacionamento fechados, ventilados e abaixo do solo.

Um condomínio pode exigir um termo de responsabilidade, igual aos que os eletricistas preenchem, para certificar obras de grande envergadura, para colocação de portão automático em garagem e colocação de tomada na mesma para posterior carregamento de veículo elétrico?

A tomada sairá da minha arrecadação, que é ao lado da garagem e a luz da mesma está ligada ao quadro do meu apartamento.

No caso dos carregadores elétricos de viaturas a lei é diferente para prédios anteriores ou posteriores a 2010. Em geral, partindo do princípio que o prédio é posterior a 2010, tendo os condóminos lugares de garagem, e queiram fazer uma instalação para o carregamento, devem comunicar essa intenção à administração do condomínio, sendo da responsabilidade do condómino a respetiva instalação, devendo a intervenção ser feita por um eletricista certificado.

Aplica-se, no caso que descreve, a obrigatoriedade de o trabalho ser feito por um eletricista certificado. No entanto, no caso do portão da garagem e sendo esta coletiva, será da responsabilidade do condomínio a sua automatização e contratação do respetivo eletricista (que não tem de ser certificado).

O edifício tem apartamentos e várias lojas e os lojistas deixam muitas vezes o portão da garagem aberto para efetuar cargas e descargas. Há vários meses foi parqueado um carro num sítio de estacionamento que não sabemos a quem pertence.

Entretanto com a chegada da época balnear, o dono do lugar de estacionamento chegou à sua fração e necessita estacionar, mas o seu lugar encontra-se ocupado.

Estando a viatura estacionada num lugar de aparcamento de uma fração, é o condómino titular dessa fração que terá de agir e não o condomínio. Trata-se de um espaço que tem uso exclusivo de uma fração, não sendo obrigação da administração do condomínio saber a quem pertencem as viaturas estacionadas nos lugares de garagem (salvo se houver um regulamento de utilização da garagem, que preveja a prévia identificação das viaturas, o que não será o caso…).

Não será pelo facto de o portão estar aberto que entraram e estacionaram num lugar de garagem. A viatura deverá pertencer a alguém que conhece bem o prédio e que sabe que esse lugar de garagem é de um condómino que não é residente habitual. Apesar disso, os condóminos devem fechar sempre as portas e portões, devendo o regulamento prever sanções para quem não cumpra essa regra, embora as sanções sejam de difícil aplicação, pela dificuldade de identificar quem viola as regras.

Em resumo, aconselha-se informar o condómino lesado que procure um advogado(a) para agir contra o proprietário(a) da viatura, sendo necessário começar pela identificação desse proprietário(a) através da matrícula da viatura. Vindo a apurar-se que a viatura é de um condómino, seria de propor à assembleia de condóminos a aplicação de uma sanção, desde que o regulamento o preveja.

Um dos condóminos dividiu a fração em 9 quartos os quais aluga sem qualquer licenciamento ou autorização por parte do Município, tornando as condições de habitabilidade dos restantes condóminos insuportável.

Ruído, desgaste do elevador, desgaste das portas de entrada, despesas alusivas as zonas comuns, tudo aquilo que não se passa num imóvel destinado a habitação. O que fazer?

Deverá efetuar a denuncia ao Município, alegando a falta de condições de habitabilidade da fração em causa, de forma tão objetiva quanto possível.

Quanto ao número de habitantes por fração, não há nada na lei que imponha um limite; esse limite deverá ser o adequado às necessárias condições de habitabilidade, razão por que deverá ser o Município a verificar se essas condições existem ou não.

Quanto ao ruído, havendo violação da Lei do Ruído os condóminos poderão agir judicialmente contra o(s) proprietário(s) da fração, começando pela interpelação e chamada das autoridades policiais quando o ruído seja excessivo e dentro das horas de descanso, que registam a ocorrência e lavram o respetivo auto.

Temos uma dúvida relacionada com a insolvência dos herdeiros de uma fração no nosso prédio. Essa fração vai ser vendida por um Administrador de insolvência através do site e-Leilões.

Será que o comprador vai ter de pagar as dívidas ao condomínio conforme a Lei nº 8/2022, ou a venda é livre ónus e encargos?

A Lei 8/2022 fala nos casos de alienação por escritura pública ou documento particular autenticado, pelo que nos parece, salvo melhor opinião, que não se aplica às vendas judiciais a obrigatoriedade de apresentação da declaração emitida pelo administrador do condomínio, o que poderá significar que o adquirente não tem responsabilidade pelo pagamento das dívidas do insolvente (no caso em concreto) ao condomínio.