As respostas apresentadas são da inteira responsabilidade da APEGAC – Associação Portuguesa das Empresas de Administração de Condomínios, em resultado de uma parceria com o Vizinhos.blog.

Questões neste artigo

1. Posso transformar uma arrecadação em habitação?
2. Como proceder se o condomínio não realiza obras de conservação?
3. Posso instalar um sistema solar no telhado do edifício?
4. O que fazer com o ruído das obras do vizinho?
5. Podem ser realizadas obras sem aprovação da assembleia?
6. O pagamento de obras: equitativo ou permilagem?

Tenho uma arrecadação na cave com cerca de 100m’. Tendo em conta a última alteração ao regime da propriedade horizontal, pode passar essa fração para habitação?

De acordo com o disposto no artigo 1422° -B do Código Civil, deixou de haver necessidade da aprovação pelos condóminos quando o proprietário pretenda alterar o fim desta para habitação. Esta medida visa impulsionar a criação de habitação, tendo em conta que existem muitas frações, especialmente com fim comercial, que se encontram fechadas. Porém, a fração deverá ter condições para ter um fim habitacional, como, por
exemplo, ter ou vir a ser possível vir a ter casa(s) de banho, esgotos, sistema de exaustão, etc. Para isso, o proprietário da fração deverá contactar um técnico (gabinete de engenharia civil ou de arquitetura) para que possa verificar a existência dessas condições e elaborar o respetivo projeto.

A dispensa da aprovação pelos condóminos quanto à alteração do fim da fração para habitação, não dispensa a aprovação de obras que sejam necessárias realizar nas partes comuns do edifício, para que a fração passe a ter condições de habitabilidade.

O meu condomínio tem-se recusado fazer obras de restauro e conservação e a degradação do meu apartamento está a aumentar. Como devo proceder?

Os edifícios devem ser objeto de obras de conservação, pelo menos, uma vez em cada oito anos, devendo ser utilizado o Fundo Comum de Reserva ou ser criada uma quota extraordinária, caso o fundo seja insuficiente, para a realização das obras.

Caso a assembleia não aprove a realização de obras e a fração esteja a se prejudicada por esse facto (por exemplo, com infiltrações que tenham origem nas partes comuns), o condómino deverá interpelar o condomínio para a realização das obras e, não sortindo efeito, deverá recorrer a um(a) advogado(a) para que seja instaurada a competente ação judicial contra o condomínio.

Se estivermos perante uma situação urgente, que possa pôr em risco a segurança das pessoas, qualquer condómino pode mandar realizar a obra, de acordo com o disposto no artigo 1427° do CC:

“1- As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

2- São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.”

Posso instalar um sistema solar no telhado do edifício? O que devo fazer?

O telhado do edifício é uma parte comum, pelo que não deverá ser utilizada para uso individual de qualquer condómino. Porém, o n°. 2 do Decreto-Lei. nº. 15/2022 de 14 de janeiro, diz-nos que “no caso de autoconsumidor, que seja proprietário, arrendatário ou detentor que, no âmbito da atividade em ACI, pretenda a instalação de UPAC em parte comum de edifício não afeta ao uso exclusivo, deve proceder a comunicação prévia à administração do condomínio com uma antecedência de pelo menos 60 dias sobre a data pretendida para a instalação e ao proprietário quando aplicável”, devendo prestar todas as informações técnicas e de instalação.

O condómino, através da sua administração, pode opor-se nos 20 dias seguintes ao pedido, se a instalação prejudique a linha arquitetónica do edifício; se dimensionamento do equipamento restringir de forma desproporcional os direitos de outros condóminos; se a dimensão ou localização impedir ou dificultar significativamente o acesso a outros equipamentos; ou ainda se colocar em risco a segurança de pessoas e bens.

Apesar da lei o permitir, com os requisitos referenciados, aconselha-se a instalação de um sistema coletivo, que sirva o condomínio e não alguns condóminos, quer pelo benefício que isso traz para todos, quer para evitar conflitualidade, porque, no futuro, serão outros condóminos a querer fazer o mesmo.

O meu vizinho está a fazer obras no apartamento ao fim de semana, o que causa bastante ruído e incomodo. Pode fazê-lo? O que devo fazer?

As obras, sejam no interior da tração ou nas partes comuns do edifício, só poderão ser executadas de segunda-feira a sexta-feira, das 7h00 às 23h00. Quem as executa, seja o proprietário de uma fração ou o condomínio, deverá informar os condóminos do período de realização das obras e do período em que possa ocorrer mais ruído, por exemplo com máquinas, para que as pessoas que descansem durante dia por trabalharem por turnos, ou as pessoas com problemas de saúde ou que tenham bebés, possam tomar as precauções necessárias para diminuir o impacto do ruído. Caso o período de execução da obra não seja respeitado, como é o caso, deverá, em primeiro lugar, ser contactado o proprietário do apartamento, para lhe explicar que as obras estão a causar incómodo e que não podem ser realizadas ao fim de semana. Se este contacto não resultar, deverá ser chamada a autoridade policial.

Podem ser realizadas obras sem aprovação da assembleia?

Não. As obras têm que ser aprovadas pela assembleia de condóminos, salvo em situações com caráter urgente; Por exemplo, um vendaval que destelha o prédio.

No meu condomínio e por causa de uma obra de conservação na fachada do prédio, uma condómina sugeriu o pagamento das quotas de forma equitativa, por considerar que a área da fachada em causa é igual para todos os condóminos, esquecendo o facto de que as lojas têm as paredes todas em vidro não irão beneficiar quase nada da referida obra (apenas no teto e no passeio).

Neste caso é a maioria que decide a forma de pagamento (equitativa ou permilagem), ou basta haver um condómino que exija o pagamento por permilagem e esta última é que é válida? E se a assembleia aprovar por unanimidade o pagamento das quotas da obra de forma equitativa e, entretanto, um condómino ausente da assembleia impugnar e exigir o pagamento por permilagem?

Para que as obras sejam pagas de forma igualitária ou outra diferente da regra da permilagem, não pode haver oposição de nenhum condómino, incluindo os ausentes da assembleia.