Quais são os direitos dos condóminos?

Cada condómino tem direito ao uso não só da sua fração como também das partes comuns do prédio. Por outro lado, cabe-lhe participar na gestão do condomínio, votando as deliberações na assembleia de condóminos.

Exercício dos direitos do condómino

Entrava muito fumo no meu apartamento quando vizinho usava lareira. Porque o condomínio não atendeu a minha reclamação tive de mandar reparar.

Posso pedir o pagamento dessa reparação ao condomínio?

Em primeiro lugar é necessário saber se a chaminé é parte comum. Sendo comum, deveria, em primeiro lugar, ser exposto o assunto ao administrador do condomínio e pedir que este convocasse uma assembleia de condóminos para aprovar a realização da obra de reparação. Caso a assembleia não aprovasse a realização da obra, poderia e deveria instaurar uma ação judicial contra o condomínio.

Caso entendesse que a delonga de uma ação judicial causaria lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, poderia recorrer a um procedimento cautelar, que deverá ser decidido em 60 ou 15 dias, cf a outra parte seja ou não citada.

O artº. 1427º do CC prevê que as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. Se estivermos perante esta situação, a obra poderia ter sido realizada pelo condómino e este poderá agora exigir o pagamento ao condomínio. Porém, terá de provar a necessidade e urgência da obra.

Se a assembleia aprovar que os condóminos estão obrigados a comunicar ao administrador do condomínio sempre que queiram pintar o interior dos seus apartamentos, esta deliberação é válida?

A assembleia tem poderes para deliberar sobre as áreas comuns e nunca sobre o interior das frações, a não ser em situações muito específicas. Qualquer deliberação deste género não tem qualquer validade, é absolutamente ineficaz. Por isso o que o condómino deve fazer é pintar na cor que bem entender porque não tem que respeitar essa deliberação.

Tenho um vizinho que toca guitarra toda a noite, não consigo descansar e no dia seguinte estou exausta, o que devo fazer para resolver o meu problema?

O condómino ou o lesado, em primeiro lugar e antes de entrar pela via litigiosa, deve chamar à atenção do seu vizinho, fazer-lhe ver que está a prejudicar o seu descanso. De seguida, deve comunicar à autoridade policial, para que esta faça o registo e respetivo auto que, se mais não for, servirá como prova, no caso do assunto chegar ao tribunal.

Os condóminos têm o direito de propriedade, só que há direitos que se sobrepõe ao direito de propriedade e os nossos tribunais têm entendido que os direitos de personalidade, o direito ao descanso, os direitos ao sossego, ao repouso, prevalecem sobre o direito de propriedade; ora, nesta situação, aquilo que deve fazer, esgotada a possibilidade de falar com o vizinho, é recorrer aos tribunais.

Aconselha-se, caso o prédio se localize num concelho que tenha Julgados de Paz, o recurso para estes; normalmente são mais céleres e conseguem resolver muitas vezes através da mediação e do diálogo entre as partes.

Penso arrendar o apartamento onde resido e o administrador do condomínio advertiu-me que, se o fizer, sou obrigado a pagar um valor maior de cota de condomínio.

Segundo ele, foi aprovado em anterior assembleia de condóminos, embora com a discordância de alguns. Isto é legal?

Não. O direito de propriedade pressupõe a liberdade de fazer da fração o que bem entender, dentro dos limites, que são ou utilizar a própria fração, ou não o fazer, ou arrendá-la. E o arrendamento não pode ser motivo para agravamento das prestações do condomínio, daí que, este condómino, não pode ter receio algum, porque se vier a ser agravada a cota, por deliberação da assembleia, nem que seja por unanimidade, ele pode sempre reagir e não pagar aquilo que lhe está a ser imputado indevidamente.

Podemos ter animais num condomínio?

Esta questão é uma fonte de relações de má vizinhança entre condóminos por causa dos cheiros, ruídos e perigosidade dos animais. O artº. 1422º do CC estabelece limites aos direitos dos condóminos.

São animais de companhia “qualquer animal detido, designadamente no lar das pessoas, para seu entretenimento e companhia”, tais como cães, gatos, peixes, coelhos, aves, anfíbios, répteis, etc, desde que não haja legislação que proíba a sua detenção. Têm relevância social por contribuírem para a estabilidade emocional e serem companhia única de muitas pessoas.

O detentor dos animais tem de respeitar normas sanitárias, o sistema de identificação, o registo (caninos e felinos) – dec. Lei 313/2003 e portaria 421/2004 – e o regime de detenção de animais perigosos – DL 315/2009 e Port. 585/2004.

Nos prédios urbanos (DL 314/2003, artº3º., nº. 2) podem ser alojados até 3 cães ou 4 gatos adultos por fogo, não podendo exceder o total de 4 animais, salvo se o detentor fizer pedido e o parecer do médico veterinário municipal e do delegado de saúde seja favorável, mas sempre com o limite de 6 animais.

Deve-se proceder à identificação electrónica do animal entre os 3 e 6 meses de vida, com colocação de microchip e ficha de registo. De seguida, em 30 dias, tem de se fazer o registo na Junta de Freguesia (só cães). A Junta emite licença que deve ser renovada anualmente. A morte do animal deve ser comunicada à Junta no prazo de 5 dias.

Todos os animais que circulem em lugares públicos devem utilizar coleira ou peitoral com identificação do detentor.

A detenção de animais perigosos enquanto animais de companhia está subordinada a um regime especial – DL 315/2009, Portª 422/2004.

A Lei 69/2014 de 29/8 criminalizou os maus tratos a animais de companhia – artsº 387º a 389º do CP.

Posso vender o meu lugar de garagem?

Deve verificar se o seu lugar de garagem consta no título constitutivo da propriedade horizontal como fração autónoma. Se for, significa que pode ser vendida. Se, pelo contrário, está associado à fração de habitação, não pode ser vendido em separado. A alternativa para rentabilizar o espaço poderá, por ex. passar pelo arrendamento.

Ao vender o meu lugar de garagem sou obrigado a dar conhecimento aos restantes proprietários? Estes têm direito de preferência na compra?

Não existe essa obrigatoriedade. Pode dar conhecimento aos restantes proprietários como forma de facilitar a venda, se considerar que algum vizinho possa estar interessado em comprar, mas saiba que por lei não está obrigado a fazê-lo.

Moro em um terceiro andar com terraço, o qual tem telhas partidas. Tenho inúmeros problemas de humidade e mofo provenientes do telhado.

Tenho 2 crianças pequenas, ambas com alergias respiratórias e já não sei mais a quem recorrer. O que fazer?

Tendo em consideração o que nos expôs, aconselhamos enviar uma carta registada com aviso de receção ao administrador do condomínio (carta terá de ser enviada pelo proprietário da fração), a denunciar a situação, descrevendo-a com pormenor e até com fotografias, dando um prazo, que pode ser de trinta dias ou outro, para resolução do problema. O prazo não poderá ser inferior, para que o administrador tenha tempo de, se assim entender, convocar a assembleia de condóminos e, antes disso, inteirar-se da situação, solicitar orçamentos (no mínimo 3), etc.

Caso a carta não produza qualquer efeito ou, sendo convocada a assembleia, esta não aprova a realização das obras de reparação, deverá consultar um(a) advogado(a) para que possa, em tribunal, defender os seus direitos.

Gostaria de saber se um condómino que pretenda aumentar a potência do seu quadro elétrico tem de reportar isso à gestão do condomínio, isto para garantir que a coluna montante do prédio tem capacidade para esse aumento de potência.

No prédio onde resido, um dos condóminos aumentou a potência para instalar uma piscina no quintal (ambas as situações sem ter informado o condomínio), o que poderá estar na origem de uma sobrecarga na coluna montante que causou danos no prédio.

Sendo o quadro elétrico da fração do condómino este poderá aumentar a potência, desde que não interfira com o abastecimento de energia ao condomínio. Só um técnico poderá verificar esta situação.

No caso da piscina, quando refere que a instalação foi no quintal é necessário distinguir a situação de um quintal da fração do caso de um quintal do condomínio. No primeiro caso, sendo o quintal parte integrante da fração, o condómino não está obrigado a pedir autorização ao condomínio; no segundo caso, não só tem de pedir autorização ao condomínio, como está sujeito à aprovação por maioria qualificada de dois terços do valor total do prédio.