No verão é hábito no meu prédio fazerem sardinhadas e churrascadas nas varandas. Isto é permitido?

Não, salvo se o fumo e cheiro que daí poderão advir não prejudique qualquer condómino e a utilização das varandas para esse fim esteja prevista no regulamento do condomínio.

Sempre que chega o verão é um reboliço no meu prédio por causa da piscina porque alugam os apartamentos e colocam 6 e 10 pessoas num T1 ou T2 .

Eu que sou condómino por vezes nem uma espreguiçadeira tenho livre. Além disso fazem barulho até altas horas da madrugada, embriagados. Não há forma de proibir que arrendem estes apartamentos?

Não se pode impedir o arrendamento ao proprietário de uma fração. Porém, se estivermos perante uma situação que cause incómodo a algum ou vários utentes do condomínio e viole o regulamento, qualquer condómino, ou um conjunto de condóminos, pode agir contra o proprietário da fração, devendo começar por o advertir e interpelar para que tome medidas de forma a que o incómodo cesse de imediato.

O que posso fazer, enquanto condómino, quando um apartamento está a ser usado sem condições de habitabilidade?

E quando é utilizado por mais pessoas do que a sua capacidade? Como posso também reagir quanto ao excesso de barulho?

A situação deve ser denunciada ao Município pelos condóminos que se sentem lesados, alegando a falta de condições de habitabilidade da fração em causa, de forma tão objetiva quanto possível.

Quanto ao número de habitantes por fração, não há nada na lei que imponha um limite; esse limite deverá ser o adequado às necessárias condições de habitabilidade, razão por que deverá ser o Município a verificar se essas condições existem ou não.

Quanto ao ruído, havendo violação da Lei do Ruído os condóminos poderão agir judicialmente contra o(s) proprietário(s) da fração, começando pela interpelação e chamada das autoridades policiais quando o ruído seja excessivo e dentro das horas de descanso, embora estas se limitem a registar a ocorrência; Porém, os autos que serão levantados pela autoridade policial serão úteis, caso venha a ser necessário o recurso à via judicial.

O regulamento Geral do Ruído (Dec. Lei n.º 9/2007) define os limites de ruído permitidos e as sanções no caso de incumprimento, fixando o horário de descanso entre as 23H00 e as 07H00.

Qual o horário permitido para fazer obras no condomínio?

O regulamento Geral do Ruído (Dec. Lei n.º 9/2007) define os limites de ruído permitidos e as sanções no caso de incumprimento, fixando o horário de descanso entre as 23H00 e as 07H00. No caso das obras, estas apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 08H00 e as 20H00. O responsável pela obra, que tanto poderá ser o Condomínio, representado pelo seu administrador, como o condómino, no caso da obra ser no interior da respetiva fração, está obrigado a afixar em local visível a informação sobre a duração prevista dessa obra e qual o período em que se preveja a emissão de ruído com maior intensidade.

Este regime não se aplica quando se trate de obra urgente e que coloquem em risco a vida ou a saúde das pessoas.

No condomínio onde moro pedi para colocar um toldo na varanda, porque no verão o calor é insuportável.

A resposta foi que não podia. Os meus vizinhos têm razão?

Viver em condomínio obriga a respeitar um conjunto de regras, que não se aplicam, por exemplo, em moradias, atendendo a que, em condomínio, os condóminos são comproprietários das partes comuns (fachadas, coberturas, etc.), estando por isso impedidos de intervir, individualmente seja em que zona for destas, carecendo da aprovação da assembleia de condóminos.

O regime da propriedade horizontal impõe a aprovação de 2/3 do valor total do prédio sempre que esteja em causa a linha estética ou arquitetónica, como é o caso da colocação de toldos, aparelhos de ar condicionado, construção de marquises em varandas ou terraços, etc. 

Assim, caso pretenda colocar o toldo na fachada terá de obter o consentimento de 2/3 do valor total do prédio. 

No meu prédio existe um jardim comum que é tratado pelo condómino do rés-do-chão, mas usa-o como se fosse seu. Pode fazê-lo?

Pode desde que a Assembleia o autorize. É normal que os prédios que têm jardim, tenham também algum espaço ajardinado em frente às frações de rés-do-chão e muitas vezes para reduzir custos são os próprios condóminos que se desinteressam um pouco daquele espaço aguardando que o condómino do rés-do-chão, que é um pouco mais afetado por esse desinteresse, passe a tratar o jardim.

Se ele o faz e o faz gratuitamente, contribui para o embelezamento do prédio sem o prédio gastar dinheiro. De qualquer forma, aquele espaço, apesar de ser tratado pelo condómino em causa, nunca será um espaço do condómino, sendo ele comum.

Portanto, sendo comum, manter-se-á sempre comum. A não ser que haja uma disposição da assembleia de cedência daquele espaço à fração, em que todos os condóminos estivessem de acordo (valor total do prédio e não de todos os condóminos presentes na assembleia).

Não consigo estacionar no meu lugar de garagem porque um vizinho estaciona fora do seu lugar, nas áreas comuns.

A polícia pode intervir nestes casos?

Os espaços de garagem normalmente estão demarcados e quando não estão, a Assembleia de Condóminos deve promover a sua demarcação.

No entanto, mesmo estando demarcados, há condóminos, ou porque têm duas viaturas ou porque fazem do seu lugar de garagem um lugar de arrumos, o que não podem fazer, provocando que a sua viatura fique para além dessa demarcação. O condómino só pode ocupar aquilo que lhe pertence, a sua fração.

Numa situação destas, a polícia não pode intervir pois estamos a falar em Direito Privado, não é uma questão pública. Aquilo que os condóminos devem fazer, é aplicar, porque a lei o impõe, a obrigatoriedade de existência de um regulamento e os condóminos socorrerem-se do regulamento de condomínio e aplicarem as coimas necessárias para que o condómino deixe de prevaricar e ocupar as partes comuns.

O bom-senso aqui impõe que o administrador exercendo as suas funções, chame à atenção dos condóminos ou do condómino que ocupa as partes comuns, dizendo que não o pode fazer e continuando esta situação, deve colocar a questão à Assembleia de Condóminos.

Entre o meu terraço e o do meu vizinho existe um murete de cerca de 50 cm. Como eu tenho um cão e o meu vizinho tem crianças, coloquei uma rede com cerca de 1,20m, que não está fixa ao piso nem ao murete.

Mesmo assim os condóminos não aceitam. Sou obrigado a retirá-la?

Estamos perante duas situações distintas: uma inovação e uma obra. Se é uma obra e esta é uma inovação, requer a aprovação de dois terços do valor total do prédio; depois também podemos estar perante uma alteração à linha estética ou arquitetónica do edifício, porque mesmo a vedação não estando fixa ao chão, nem a nenhuma parte comum do edifício, alterará a estética e, neste caso, impõe-se que seja aprovado por dois terços do valor total do prédio.

O terraço é de uso exclusivo da minha fração e por isso construí lá uma marquise. Os restantes condóminos não aceitam. Tenho que demolir?

Estamos a falar de um terraço que é de uso exclusivo de uma fração. No entanto, apesar de ser uso exclusivo do proprietário da fração, o terraço é uma área comum porque se trata da cobertura das frações que estão por baixo.

Sendo área comum, o condómino que queira ali fazer qualquer construção não tem outra alternativa senão pedir autorização à assembleia de condóminos. Esta autorização não pode ser por maioria simples. Tem de ser por 2/3 do valor total do prédio. Não se trata de 2/3 dos presentes na assembleia, mas de 2/3 do valor total do prédio.

Ora, isto é quase impossível de acontecer porque raramente as assembleias de condóminos, principalmente em prédios grandes, têm os 2/3 presentes na assembleia. Se este condómino tiver autorização, por exemplo, dos vizinhos da sua entrada, tratando-se de um condomínio com várias entradas, isto não é suficiente. Ele até pode ter autorização de todos os vizinhos daquela entrada mas o terraço é parte comum de todas as frações e como tal tem que ser a assembleia de condóminos a pronunciar-se.

Para além desta autorização de 2/3 da totalidade do prédio, a construção carece ainda de licença camarária. Se a licença administrativa existe, isso não valida a construção se não houver a referida aprovação de 2/3 da totalidade do prédio. São dois requisitos cumulativos.

Assim, qualquer condómino, ou o condomínio através da sua administração, pode requerer ao tribunal a sua demolição.

O meu vizinho construiu uma marquise e eu também. No entanto, os restantes condóminos pretendem que só a minha seja demolida.

Pode acontecer. O condomínio pode autorizar a construção de uma marquise e não autorizar outra, porque aquilo que está em causa são duas coisas: primeiro é a inovação – trata-se de uma inovação e como tal tem que ter autorização da assembleia de condóminos; em segundo lugar, está em causa a alteração da linha arquitetónica e estética do edifício, o que significa que uma marquise construída em determinado local pode não alterar, no entendimento dos condóminos, de forma significativa essa linha arquitetónica e estética do edifício e outro pode alterar significativamente. Daí que não seja nada anormal que tal suceda.

Posso fechar uma varanda e fazer dela uma marquise? A varanda não faz parte da minha fração?

Carece de autorização de 2/3 da totalidade do prédio. Há doutrina e jurisprudência que entende que as varandas pertencem à fração, mas a doutrina e jurisprudência maioritária defende que se tratam também de espaços comuns.

Apesar e o entendimento divergir, há doutrina e até jurisprudência que entende que as varandas pertencem à fração, mas a maior parte da doutrina e jurisprudência entende que também é um espaço comum.

Mas por um entendimento ou por outro chegamos na mesma à conclusão de que tem que ser aprovado por 2/3 do valor total do prédio, por haver uma alteração à linha estética e arquitetónica do edifício, porque fechar uma varanda é óbvio que altera a linha estética e arquitetónica do prédio.

Pode-se utilizar um assador a carvão e lenha, nas varandas para poderem assar ou grelhar alimentos?

Um dos limites aos direitos de propriedade, plasmado no artº 1346º do Código Civil, é a “emissão de fumos, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos (…) sempre que tais factos importem um prejuízo substancial do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam”.

Ora, a utilização normal de uma varanda não é para cozinhar; além disso, os vizinhos podem opor-se, caso lhe cause incómodo, com os fumos ou cheiros. De qualquer forma, aconselha-se ver o que diz o regulamento do condomínio sobre o assunto.

Qual o horário de proibição de ruído?

Das 23H00 às 07H00 – DL 9/2007 de 17/1 e DL 278/2007 de 1/8.
Este é considerado o período de descanso, havendo sanções para quem não o cumpra (coimas que são bastante pesadas – vão de €200,00 a €2.000,00 no caso de pessoas singulares).

Uma condómina informou que num dos apartamentos o inquilino e as suas visitas “usam e abusam do elevador”, alega que não dorme há 3 noites porque o elevador não para durante a noite.

Exigiu-me que enviasse uma carta registada ao proprietário a informar dessa e de outra situação (atiram caricas para cima dos carros no estacionamento do prédio), e que limitasse o uso do elevador ao referido inquilino e respetivas visitas e também me deu a entender que as visitas são pessoas com aparência estranha e duvidosa. O que fazer?

O administrador não pode impedir o uso do elevador a nenhum condómino, inquilino ou utente do prédio, nem limitar o seu uso.

Além disso, é muito subjetiva a expressão “pessoas com aparência estranha e duvidosa”, podendo até dizer-se que estamos perante um caso de racismo ou xenofobia (caso estejamos perante pessoas de raça diferente e ou estrangeiros).

Como tal, aconselha-se alguma cautela na abordagem deste assunto, devendo a condómina lesada agir individualmente, caso se sinta prejudicada.

Outra coisa são danos que os utentes do prédio possam causar nas partes comuns ou em equipamentos do condomínio; neste caso, o condomínio tem de chamar à atenção e responsabilizar o proprietário da fração.