Quer arrendar a sua casa ?
21 de Agosto, 2022
O arrendamento é uma boa fonte de rendimento, mas a decisão de arrendar casa não deve ser tomada de ânimo leve. Saiba como proceder.
Antes, é conveniente calcular as despesas associadas, conhecer as obrigações legais a cumprir e ter informação clara sobre a legislação e sobre o mercado. Por último, é preciso saber o valor correto da renda da casa, a quem se entrega as chaves de um imóvel, precaver e evitar riscos ao alugar a sua casa.
Do obrigatório ao recomendado, sigamos a “cronologia do arrendamento”.
O certificado energético é essencial
Antes de arrendar casa, deve requerer o certificado energético do imóvel à ADENE – Agência para a Energia. É obrigatório para a realização do contrato de arrendamento.
Para obter este documento, que tem 10 anos de validade, terá de apresentar uma cópia da planta do imóvel, a caderneta predial urbana, a certidão de registo na conservatória e a ficha técnica do imóvel.
O cálculo do certificado de energia é realizado após peritagem.
Note-se que o preço do certificado é variável, dependendo das características do imóvel e dos valores praticados pelo próprio perito. Donde, é conveniente pedir-se antes um orçamento.
A classificação energética obedece a uma escala, desde o A+ (bastante eficaz) ao F (muito pouco eficaz).
1. O certificado energético
2. Definição da renda
3. Escolha do inquilino
4. Contrato de arrendamento
5. Encargos associados
6. Decisão no tempo
7. Cessação do contrato
8. Gerir arrendamentos
Definição da renda
Há que atender a vários fatores para se chegar a um valor de renda mensal correto e vantajoso.
Primeiro que tudo, convém somar as despesas que tem com o imóvel que pretende alugar, designadamente, condomínio, seguro e IMI, mais imposto de renda. Se a casa foi adquirida com empréstimo bancário, há que juntar a prestação de crédito à habitação. Mas poderá existir outro tipo de despesas.
Naturalmente, a renda da casa a definir deve cobrir todos os encargos existentes.
Para o cálculo do valor, convirá pesar outros elementos, tais como o estado do imóvel, a sua dimensão e tipologia, e os valores do mercado habitacional, considerando o concelho e, dentro dele, a zona.
Ou seja, é importante ter uma ideia razoável sobre os preços de mercado que estão a ser praticados.
Para calcular o valor da renda da sua casa, poderá usar o simulador online da Deco, aqui.
Escolha do inquilino
Um imóvel anunciado para arrendamento é, a priori, escolhido por quem o deseja arrendar. Há, no entanto, procedimentos que permitem também ao senhorio escolher o seu futuro inquilino – ou, pelo menos, tentar excluir quem não vale a pena.
A renda mensal fixada é, por si só, um fator de seleção, mas há outros filtros ao escolher o seu inquilino.
Comece por tentar perceber, ao primeiro contacto telefónico, que tipo de pessoa se apresenta, o que procura e quantas pessoas fazem parte do seu agregado, por exemplo.
Feita a primeira triagem, receba para visita ao imóvel o interessado. Efetue uma curta entrevista, complete a sua impressão sobre ele e peça informação relevante, designadamente, sobre a situação profissional e financeira, bem como dados pessoais fundamentais.
Numa terceira fase, agora com um reduzido grupo de candidatos, peça documentos comprovativos da informação que antes lhe foi dada. Poderá pedir, por exemplo, atestado de residência, últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS, etc.
Mesmo concluído o processo, poderão subsistir reservas sobre a capacidade de o potencial inquilino cumprir com as suas obrigações futuras.
Neste caso, poderá estabelecer-se o pagamento de uma caução, pedir-se a antecipação de rendas mensais (um máximo de três) ou exigir-se ao candidato um fiador, isto é, uma terceira pessoa que assegurará o pagamento de eventuais rendas em atraso.
Por último, é de equacionar a possibilidade de se acrescentar ao contrato de arrendamento algumas cláusulas que salvaguardem quer o proprietário, quer o imóvel em si.
Contrato de arrendamento
Agora que está tudo decidido e acertado com o futuro inquilino, pode e deve celebrar-se o contrato de arrendamento.
A assinar pelas partes, proprietário e arrendatário do imóvel, o contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária, via internet (no Portal das Finanças), até ao final do mês seguinte ao do início do arrendamento.
O contrato deve cumprir com as regras do Código Civil e do Novo Arrendamento Urbano (NRAU).
As condições de aluguer poderão variar, mas certas cláusulas não podem falhar, tais como os valores da renda da casa e da caução e o prazo do contrato.
Acrescem, se for o caso, informações sobre o fiador (caso o arrendador o exija) e sobre o estado em que se entrega o imóvel (descrição, por exemplo, do estado do chão e das paredes, das estruturas fixas, mas também de recheio, como móveis e elementos de decoração).
Uma vez celebrado o contrato e entregues as chaves ao inquilino, é aconselhável ter alguns cuidados no futuro.
Primeiro, convém existir entre arrendador e arrendatário uma boa relação. Não têm de ser os melhores amigos, mas devem respeitar-se e cumprir, cada, com os deveres respeitantes ao imóvel.
A par da comunicação cordata, sugere-se a realização de visitas periódicas à habitação arrendada. Será uma oportunidade para o proprietário aferir se o imóvel está a ser bem cuidado e o inquilino fazer notar eventuais situações que deverão ser reparadas.
Encargos associados
Logo à partida, há o Imposto de Selo, que corresponde a 10% do valor da renda da casa. Terá de ser pago pelo senhorio até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, e após a comunicação do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária.
Ainda no que toca às Finanças, é importante ter-se em conta que os lucros provenientes de uma renda têm de ser incluídos na declaração de IRS.
A taxa de IRS sobre as rendas é determinada conforme a duração do contrato de arrendamento: 28%, a taxa normal, para contratos inferiores a dois anos; 26% para contratos com duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco; 23% para os contratos com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos; 14% para os com duração de 10 a 20 anos; 10% para os com duração igual ou superior a 20 anos.
Estes rendimentos poderão ser tributados na categoria F (relativa aos rendimentos prediais) ou na categoria B (trabalhadores independentes).
Faz ainda parte da carga fiscal, como antes se referiu, o pagamento do IMI.
Conte-se, depois, com despesas regulares, também já mencionadas, e extraordinárias, ao nível do condomínio e da conservação do imóvel.
Ainda que possa ser estipulado o contrário no contrato de arrendamento, por lei compete ao proprietário pagar as despesas de condomínio (quota da fração e manutenção das partes comuns do edifício).
Cumpre ainda ao arrendador executar as obras de conservação que sejam necessárias no imóvel. Mediante entendimento prévio entre as partes, poderá o arrendatário realizar as obras e depois receber o valor gasto do arrendador.
A decisão no tempo
Pense a médio prazo se a decisão de arrendar a sua casa é a ideal para si.
Por lei, o primeiro contrato de arrendamento, para fins de habitação permanente, tem a duração mínima de um ano. Mesmo que no contrato seja definido um período inferior, automaticamente, a sua duração é estendida aos doze meses.
Findo esse primeiro ano, o contrato é renovado automaticamente por mais três anos (período legalmente decretado para qualquer primeiro contrato celebrado por um prazo inferior a três anos).
O senhorio não pode opor-se à primeira renovação do contrato, salvo se precisar da casa para si ou para os seus filhos. Já o inquilino pode terminar o arrendamento em qualquer ocasião.
Se o arrendamento tiver uma duração inicial superior a três anos, a renovação automática do contrato será por igual período (por exemplo, se a casa é inicialmente arrendada por quatro anos, a primeira renovação automática será também por quatro anos).
Reflita também sobre a eventual decisão de venda do imóvel. Note que ao fim de dois anos a viver na casa arrendada, o inquilino tem prioridade na compra da casa (direito de preferência).
Em suma, faça todos os cálculos, antecipe distintos cenários e, se necessário, procure o apoio profissional, nomeadamente, nas áreas de contabilidade, advocacia e mediação imobiliária.
Cessação do contrato
Atendendo ao que se expôs, há procedimentos a cumprir quando se resolve cessar o contrato de arrendamento.
Poderá ter-se de devolver a caução que foi pedida ou mesmo alguma renda antecipadamente paga e não vencida, se estas situações existirem.
Convém, por outro lado, fazer-se uma vistoria prévia ao imóvel para verificar se ele é entregue nas condições devidas.
Há ainda a reter que, tal como foi declarada a celebração do contrato de arrendamento, a sua cessação deve ser comunicada no Portal das Finanças.
Refira-se, por último, as situações em que o proprietário pode cessar o contrato de arrendamento, conforme o Decreto-Lei n.º 31/2012: além da necessidade do imóvel para habitação própria ou dos descendentes em primeiro grau; por incumprimento no pagamento das rendas ou de outras cláusulas do contrato, pelo inquilino; ou por demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do imóvel ou que representem um curso de 25% do seu valor patrimonial.
Gerir arrendamentos
Cuidar de um ou vários imóveis arrendados não tem de ser um desafio demasiado complicado.
Como condómino, o proprietário poderá zelar pela sua fração arrendada através da app Gecond, o meu condomínio. A partir de um simples telemóvel, poderá consultar o regulamento do edifício, participar e votar nas assembleias, pagar as suas quotas, acompanhar, enfim, tudo o que respeita ao condomínio, mesmo que não viva nele.
No caso de serem vários os imóveis arrendados, o Gesar é a solução para uma gestão eficaz. Esta plataforma de gestão de arrendamentos permite, entre outras funcionalidades, a emissão automática de recibos, a comunicação imediata com a Autoridade Tributária, a atualização de rendas, o lançamento de despesas, a organização de documentação e a integração de vários serviços.
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