As respostas apresentadas são da inteira responsabilidade da APEGAC – Associação Portuguesa das Empresas de Administração de Condomínios, em resultado de uma parceria com o Vizinhos.blog.

Questões neste artigo

1. Pode-se fechar uma garagem sem a aprovação de 2/3 dos condóminos?
2. Como são distribuídas as despesas para quem não tem garagem?
3. A polícia pode intervir quando um vizinho estaciona fora do seu lugar?

Pode alguém fechar uma garagem sem ter a aprovação de 2/3 dos condóminos?

Não. Em todos os espaços que são comuns, ninguém pode fazer qualquer obra, qualquer alteração e qualquer inovação sem ter autorização da assembleia.

Porém, mesmo com autorização de 2/3 do valor total do prédio, há situações que nem por unanimidade pode ser efetuada a obra, como é o caso de obras que possam colocar em causa a segurança do edifício e das pessoas.

As garagens situadas na cave, têm de comparticipar nas despesas de elevadores, uma vez que o elevador só vai até ao R/C?   Há alguma forma legal de separar a despesa dos elevadores da garagem, estando a garagem incluída na fração de habitação?

As despesas próprias da garagem (eletricidade, limpeza, portão) devem ser atribuídas só às frações que têm garagem? O que é preciso fazer para separar as despesas das garagens do restante prédio?

Trata-se de um condomínio constituído por frações de comércio e de habitação, tendo algumas destas frações lugar de aparcamento e garagem fechada, o que significa que há frações que não têm acesso à garagem.

Sem se conhecer o prédio e mediante a descrição que faz, parece que as despesas deverão ser distribuídas por 4 centro de custos: despesas a ser suportadas por todos os condóminos, como é o caso das despesas administrativas, honorários da administração, manutenção das partes comuns (a todas as frações), etc; despesas que deverão ser distribuídas apenas pelas frações de comércio (se for o caso, porque se não tiverem despesas próprias – p. ex. com galeria comercial, só comparticiparão nas despesas que são de todas as frações; despesas do bloco habitacional, a distribuir exclusivamente pelas frações de habitação (ter em atenção que as frações do R/C que não tenham garagem, não pagarão despesas com o elevador, o que implica a criação de outro centro de custos); e despesas exclusivas da garagem (eletricidade, limpeza, manutenção do portão, etc).

Há programas de gestão que, ao lançar as frações em cada centro de custos, fazem automaticamente a redistribuição das permilagens para cada setor, de acordo com a permilagem do prédio e respetivo setor, ou zona. Caso não trabalhe com um programa de gestão que faça essa distribuição automática, deverá aplicar a regra da proporcionalidade para cada um dos setores, de forma que, em cada um, o valor total continue a ser uma unidade (mil ou cem).

Não consigo estacionar no meu lugar de garagem porque um vizinho estaciona fora do seu lugar, nas áreas comuns. A polícia pode intervir nestes casos?

Os espaços de garagem normalmente estão demarcados e quando não estão, a Assembleia de Condóminos deve promover a sua demarcação. No entanto, mesmo estando demarcados, há condóminos, ou porque têm duas viaturas ou porque fazem do seu lugar de garagem um lugar de arrumos, o que não podem fazer, provocando que a sua viatura fique para além dessa demarcação. O condómino só pode ocupar aquilo que lhe pertence, a sua fração.

Numa situação destas, a polícia não pode intervir pois estamos a falar em Direito Privado, não é uma questão pública. Aquilo que os condóminos devem fazer, é aplicar, porque a lei o impõe, a obrigatoriedade de existência de um regulamento e os condóminos socorrerem-se do regulamento de condomínio, aplicando as coimas necessárias para que o condómino deixe de prevaricar e ocupar as partes comuns.

O bom-senso aqui impõe que o administrador exercendo as suas funções, chame à atenção dos condóminos ou do condómino que ocupa as partes comuns, dizendo que não o pode fazer e continuando esta situação, deve colocar a questão à Assembleia de Condóminos.