1. O terraço utilizado por um único piso é parte comum? É o condomínio quem paga as obras de conservação do mesmo?
2. Um ascensor que sirva apenas uma fração é parte comum?
3. O proprietário do café/restaurante do prédio fez uma esplanada com aprovação da assembleia e um condómino não concorda. O que pode fazer?

O terraço utilizado apenas pelos proprietários do 5.º piso é parte comum? As obras de conservação desse terraço terão de ser pagas pelo condomínio?

A alínea b) do n.º 1 do art.º 1421º do Código Civil (CC) diz-nos que são partes comuns do prédio “o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração”.

Os terraços de cobertura são coberturas horizontais, normalmente em pré-esforçado, que visam garantir a impermeabilidade do edifício, cumprindo as funções dum telhado, podendo a sua estrutura e acabamento permitir, ou não, o acesso a pessoas. Estes terraços tanto podem ser ao nível do último piso como a qualquer outro piso, sejam intermediários ou não.

Os terraços de cobertura podem ser de uso exclusivo de uma ou mais frações, recaindo sobre os proprietários destas frações, porque são os únicos que a eles têm acesso, a responsabilidade da sua manutenção, estando impedidos de ali realizar quaisquer obras sem autorização da maioria dos condóminos que representem, no mínimo, dois terços do valor total do prédio.

Ora, porque o terraço é a cobertura da fração (apartamento) imediatamente por baixo, dúvidas não se levantam que o terraço é parte comum do prédio, apesar de ser utilizado apenas pelos proprietários/utentes de uma das frações, neste caso, do quinto piso de uma das entradas do edifício.

Dispõe o nº. 1 do art.º 1424.º do CC que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações” (sublinhado nosso).

Obras de conservação são as que se destinam a manter o edifício nas condições existentes à data da sua construção e a garantir a sua integridade física, para que este se mantenha em boas condições de utilização. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação estipula a realização de obras de conservação de oito em oito anos, o que não é respeitado pela maior parte dos condomínios e respetivos condóminos, mas que por qualquer destes pode ser exigido. Em termos gerais, parece-nos indiscutível que a responsabilidade pela conservação do edifício pertence a todos os condóminos, respeitando-se a regra de divisão de despesas imposta pelo disposto na norma referida no parágrafo anterior.

Estará em causa a necessidade de realizar obras num terraço que é de uso exclusivo de uma das frações e que é parte comum do prédio.
Impende sobre o proprietário da fração que tem a seu uso exclusivo um terraço (ou outra parte comum) fazer a respetiva manutenção, cuidando daquele espaço de forma que não se acelere a sua degradação, o que corresponderia à degradação das partes comuns. Além disso, não pode ser dada ao terraço uma utilização desadequada à função que exerce de cobertura do prédio.

Não nos parece que seja da responsabilidade do titular da fração a reparação do terraço quando este tenha sido afetado pelo decurso do tempo, ou seja, por um normal desgaste ou por caso fortuito não imputável ao condómino, como o caso dum sismo.

Um ascensor que serve só o apartamento do 4.º andar, que é o último, é parte comum?

Um prédio com 4 pisos ou acima de 11 metros e meio de altura está obrigado a ter elevador. Quando o último piso é apenas uma única fração, muitas vezes, por interesse desse condómino ou do vendedor, instala-se o elevador. Neste caso, apesar de passar por aquilo que poderemos considerar partes comuns, aquele é um equipamento que é de uso exclusivo daquela fração, o que significa que as outras frações não têm de suportar qualquer despesa, qualquer encargo, com aquele equipamento.

De qualquer forma, há sempre que considerar em primeiro lugar o que consta do título constitutivo da propriedade horizontal.

Se um proprietário de um café ou de um restaurante fizer uma esplanada com autorização da assembleia e um condómino não concordar, o que é que este pode fazer?

As deliberações que exigem unanimidade não podem ter votos contra; neste caso, não sendo uma disposição definitiva, a maioria necessária é de 2/3 do valor total do prédio.

Se a esplanada ocupar o passeio que seja público, com autorização camarária, já nada tem a ver com o condomínio.